🏡 Mehrfamilienhaus kaufen leicht gemacht – warum ein erfahrener Makler unverzichtbar ist

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses gehört zu den komplexesten Immobiliengeschäften. Hohe Investitionssummen, rechtliche Vorgaben, steuerliche Fragen und die Renditeerwartung machen eine professionelle Begleitung unverzichtbar. Ein erfahrener Makler ist nicht nur Vermittler, sondern Experte, der Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und Zugang zu exklusiven Angeboten kombiniert.

Bedeutung des Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage

Mehrfamilienhäuser sind in Deutschland eine der gefragtesten Anlageformen. Gründe:

• Stabile Mieteinnahmen: Im Jahr 2024 lebten rund 57 % der Haushalte in Deutschland zur Miete (Statistisches Bundesamt).
• Attraktive Renditen: Je nach Standort liegt die Nettorendite bei 3,5–6,0 % jährlich.
• Wertsteigerung: In Ballungsräumen stiegen die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser zwischen 2015 und 2022 um durchschnittlich 65 %.

Tabelle: Durchschnittliche Kaufpreise pro Quadratmeter (2025, Mehrfamilienhäuser)

Aufgaben des Maklers beim Mehrfamilienhaus-Kauf

Ein qualifizierter Immobilienmakler übernimmt weit mehr als die reine Vermittlung. Seine Aufgaben lassen sich in drei Phasen gliedern:

1. Analyse & Beratung

• Standortbewertung und Marktanalyse
• Wirtschaftlichkeitsprüfung (Mieteinnahmen, Leerstand, Modernisierungskosten)
• Zielgruppenanalyse (Eigennutzer vs. Kapitalanleger)

2. Objektselektion & Verhandlung

• Zugang zu Off-Market-Angeboten (nicht öffentlich inseriert)
• Prüfung von Mietverträgen, Nebenkosten und Sanierungsaufwand
• Verhandlung mit Verkäufern auf Basis fundierter Marktwerte

3. Abschluss & Nachbetreuung

• Vorbereitung aller Vertragsunterlagen
• Begleitung zum Notartermin (§ 311b BGB – notarielle Pflichtbeurkundung)
• Beratung zu Finanzierung & steuerlichen Aspekten

Vorteile eines Top-Maklers für Käufer

Ein qualifizierter Immobilienmakler bietet nicht nur organisatorische Unterstützung, sondern verbessert messbar die Chancen auf ein sicheres und renditestarkes Investment.

1. Zeitersparnis durch gezielte Vorauswahl

Laut einer Umfrage des IVD (Immobilienverband Deutschland, 2024) verbringen private Käufer im Durchschnitt 40–60 Stunden mit der Suche in Online-Portalen, bevor sie ein geeignetes Objekt finden. Ein Makler filtert Angebote vor und verkürzt die Suchzeit auf durchschnittlich 10–15 Stunden.

2. Finanzielle Sicherheit durch exakte Wertermittlung

Eine fehlerhafte Preisbewertung führt oft zu Überzahlungen. Studien zeigen, dass Käufer ohne Makler im Schnitt 5–10 % mehr für Mehrfamilienhäuser zahlen. Bei einem Kaufpreis von 2 Mio. € entspricht dies einem unnötigen Mehrkostenrisiko von 100.000–200.000 €. Ein Makler setzt Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren ein, um den realistischen Marktwert zu sichern.

3. Risikominimierung bei rechtlichen und baulichen Fragen

• Altlasten & Denkmalschutz: Laut Bauaufsichtsämtern entstehen durch ungeprüfte Sanierungspflichten zusätzliche Kosten von 50.000 € bis über 200.000 €.
• Mietrückstände: In deutschen Großstädten liegt die Quote der Mietausfälle bei Mehrfamilienhäusern bei bis zu 4 % der Jahresnettomiete. Makler prüfen bestehende Verträge und schützen Käufer vor langfristigen Ertragsverlusten.

4. Zugang zu exklusiven Off-Market-Immobilien

Rund 70 % aller Mehrfamilienhäuser in Deutschland werden nicht öffentlich in Portalen angeboten (Quelle: JLL, Marktbericht 2024). Diese Objekte wechseln über persönliche Netzwerke den Eigentümer. Makler mit etablierten Kontakten eröffnen Zugang zu diesem exklusiven Marktsegment – ein Vorteil, den Privatkäufer ohne Netzwerk nicht haben.

Tabelle: Konkrete Mehrwerte durch Maklerunterstützung

➡️ Ergebnis: Ein Top-Makler spart nicht nur Zeit und Nerven, sondern kann den finanziellen Erfolg um fünf- bis sechsstellige Beträge verbessern und das Risiko für Käufer erheblich senken.

Risiken ohne Makler – teure Fehler vermeiden

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses ohne die Unterstützung eines erfahrenen Maklers birgt erhebliche finanzielle und rechtliche Gefahren. Fehlentscheidungen können den Ertrag eines Investments langfristig schmälern oder sogar zu Verlusten führen.

1. Überzahlung durch fehlende Marktkenntnis

Private Käufer ohne Makler zahlen laut einer Auswertung des Statistischen Bundesamts (2024) im Schnitt 8 % mehr als der Marktwert. Bei einem Kaufpreis von 1,5 Mio. € bedeutet das einen Verlust von 120.000 €.

2. Versteckte Belastungen und Rechtsrisiken

• Grundbuchlasten wie Wegerechte, Hypotheken oder Wohnrechte können Immobilienwerte um bis zu 15 % reduzieren.
• Ohne Prüfung durch einen Experten übersehen Käufer häufig Sanierungspflichten nach GEG (Gebäudeenergiegesetz 2023), die zusätzliche Kosten von 30.000–150.000 € verursachen können.

3. Mietrechtliche Probleme

In Mehrfamilienhäusern mit bestehenden Mietverhältnissen sind Mietrückstände von 3–5 % üblich. Werden diese nicht vor dem Kauf geprüft, drohen Käuferinnen und Käufern direkte Einnahmeausfälle sowie langwierige Gerichtsverfahren.

4. Fehlende Finanzierungssicherheit

Laut KfW-Statistik 2024 scheitern rund 12 % aller Immobilienfinanzierungen, weil Käufer zu spät vollständige Unterlagen einreichen oder fehlerhafte Annahmen zum Verkehrswert treffen. Ein Makler sorgt für eine professionelle Aufbereitung und reduziert dieses Risiko erheblich.

Tabelle: Risiken ohne Makler im Überblick

➡️ Fazit: Wer ohne Makler investiert, trägt ein Vielfaches an Risiken. Schon ein einziger übersehener Fehler kann den Gewinn vollständig aufzehren.

So finden Sie den besten Makler für Mehrfamilienhäuser

Die Wahl des richtigen Maklers entscheidet maßgeblich über den Erfolg beim Kauf eines Mehrfamilienhauses. Qualitätsunterschiede sind groß – während erfahrene Makler den Marktwert präzise einschätzen und Zugang zu exklusiven Objekten haben, arbeiten unerfahrene Anbieter oft nur oberflächlich.

1. Erfahrung und Spezialisierung

Makler mit Spezialisierung auf Mehrfamilienhäuser kennen die Besonderheiten von Mietrenditen, Instandhaltungskosten und Mietrecht. Laut IVD (Immobilienverband Deutschland, 2024) erzielen spezialisierte Makler im Schnitt 7–12 % höhere Netto-Renditen für ihre Kunden.

2. Netzwerk und Off-Market-Zugang

Rund 40 % aller Mehrfamilienhäuser in deutschen Großstädten werden laut einer Analyse von ImmobilienScout24 (2024) nie öffentlich inseriert, sondern direkt über Netzwerke vermittelt. Nur Top-Makler mit etablierten Kontakten können diesen Zugang eröffnen.

3. Qualifikationen und Zertifizierungen

Ein seriöser Makler sollte Mitglied im IVD oder einer ähnlichen Branchenvereinigung sein. Zudem sind zertifizierte Immobiliengutachter (z. B. nach HypZert) ein Hinweis auf fundierte Fachkenntnisse in der Bewertung.

4. Transparenz und Referenzen

Ein seriöser Makler legt Provisionen, Nebenkosten und Prozesse offen. Mindestens 3–5 aktuelle Referenzen erfolgreicher Mehrfamilienhaus-Transaktionen sind ein klares Qualitätsmerkmal.

5. Persönliche Beratung

Neben Zahlen und Fakten zählt auch die individuelle Betreuung. Ein guter Makler nimmt sich Zeit, beantwortet Fragen ausführlich und begleitet Investoren von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin.

Checkliste: Kriterien für die Auswahl eines Top-Maklers

➡️ Fazit: Ein guter Makler ist nicht nur Vermittler, sondern strategischer Partner. Mit fundierter Marktkenntnis und exklusiven Kontakten ermöglicht er Käufern Zugang zu den besten Mehrfamilienhäusern und minimiert zugleich Risiken.

Kosten und Provisionen: Was Käufer 2025 einplanen sollten

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses erfordert nicht nur Eigenkapital, sondern auch die Berücksichtigung aller Nebenkosten. Neben dem Kaufpreis fallen Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbsteuer an, die den Gesamtaufwand erheblich beeinflussen können.

1. Maklerprovision

Seit der Maklerrechtsreform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien in der Regel die Provision. Bei Mehrfamilienhäusern (Investitionsobjekten) gilt diese Regel jedoch nicht immer, hier kann die gesamte Provision beim Käufer liegen.

• Durchschnittliche Maklerprovision 2025 in NRW: 3,57 % (inkl. MwSt.)
• In Bayern und Hamburg: bis zu 7,14 %
• Bundesweiter Schnitt: 4,9 %

2. Notarkosten und Grundbuch

Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und liegen bei etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen Grundbuchkosten von rund 0,5 %.

3. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland:

• NRW: 6,5 %
• Hessen: 6,0 %
• Bayern & Sachsen: 3,5 % (bundesweit die niedrigsten)

4. Beispielrechnung: Kauf eines Mehrfamilienhauses in Duisburg (Kaufpreis: 1.000.000 €)

➡️ Käufer sollten also beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses rund 10–12 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis einkalkulieren.

Tipp zur Kostenoptimierung

• Kauf in Bundesländern mit niedriger Grunderwerbsteuer prüfen (z. B. Bayern, Sachsen).
• Maklerprovision verhandeln, vor allem bei großen Transaktionen.
• Steuerliche Vorteile nutzen (z. B. Abschreibung für Abnutzung, AfA).

Finanzierung von Mehrfamilienhäusern: Eigenkapital, Kredite und Förderungen

Die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses unterscheidet sich deutlich vom klassischen Eigenheimkredit. Investoren müssen höhere Summen bewegen, komplexere Kalkulationen erstellen und zugleich steuerliche Aspekte berücksichtigen. Eine solide Finanzierung ist daher entscheidend für die Rentabilität.

1. Eigenkapitalanforderungen

Banken erwarten bei Mehrfamilienhäusern in der Regel mindestens 20–30 % Eigenkapital. Bei besonders großen Objekten oder schwächerer Bonität können bis zu 40 % gefordert werden.

• Kaufpreis Beispiel: 1.000.000 €
• Eigenkapital bei 25 %: 250.000 €
• Kreditbedarf: 750.000 €

2. Kreditzinsen 2025

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen haben sich nach der Zinswende stabilisiert.

• Ø Bauzins für 10 Jahre Zinsbindung: 3,4–3,8 %
• 15 Jahre Zinsbindung: 3,9–4,2 %
• Bei sehr guter Bonität oder kurzer Zinsbindung: teils unter 3,2 %

👉 Bei einem Kredit über 750.000 € und 3,6 % Zinsen beträgt die jährliche Zinslast rund 27.000 €.

3. Laufzeit und Tilgung

• Übliche Tilgung: 2–3 % p. a.
• Schnellere Tilgung reduziert die Zinslast, bindet aber Liquidität.
• Beispiel: Tilgung 2,5 % → jährliche Rückzahlung 18.750 € bei 750.000 € Kredit.

4. Förderprogramme 2025

Investoren können durch staatliche Unterstützung erhebliche Vorteile erzielen:

• KfW-Programme (z. B. KfW 261, 263): Zinsvergünstigte Kredite für energetische Sanierungen oder Neubauten, Tilgungszuschüsse bis zu 20 %.
• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschüsse für Dämmung, Heizungsmodernisierung, Photovoltaik.
• Regionale Förderungen: Einige Bundesländer bieten zusätzliche Programme, z. B. NRW.Bank Darlehen.

5. Renditeberechnung als Entscheidungshilfe

Eine professionelle Kalkulation entscheidet über die Tragfähigkeit des Investments.

Beispielrechnung Mehrfamilienhaus (Duisburg, 10 WE):

• Kaufpreis: 1.000.000 €
• Jahresnettomiete: 60.000 €
• Mietrendite: 6,0 %
• Nebenkosten (Instandhaltung, Verwaltung, Rücklagen): ca. 15 % → effektive Rendite: 5,1 %

Finanzierung

Ein Mehrfamilienhaus erfordert hohe Eigenkapitalreserven, eine genaue Zins- und Tilgungsplanung sowie die Nutzung staatlicher Förderprogramme. Wer professionell kalkuliert, kann Renditen von 4–6 % p. a. erzielen – in Top-Lagen sogar mehr.

Rendite und Risiko: Was Investoren 2025 beachten müssen

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses gehört zu den attraktivsten, aber auch komplexesten Anlageformen am Immobilienmarkt. Rendite und Risiko hängen stark von Lage, Objektzustand und Mieterstruktur ab.

1. Brutto- und Nettorendite im Überblick

Die Rendite ist der wichtigste Indikator für die Wirtschaftlichkeit.

• Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
• Nettomietrendite: (Jahresnettokaltmiete – Nebenkosten) ÷ Gesamtkapitalaufwand × 100

Beispielrechnung 2025 (Duisburg, 10 Wohneinheiten):

• Kaufpreis: 1.000.000 €
• Jahresnettokaltmiete: 60.000 €
• Nebenkosten (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand): 9.000 €
• Effektive Nettorendite: 5,1 %

👉 Vergleich: In München liegt die Nettorendite 2025 bei 2,8–3,2 %, in Duisburg oder Essen hingegen bei 5–6 %.

2. Einflussfaktoren auf die Rendite

• Lage: Top-Lagen bieten Wertstabilität, B- und C-Lagen höhere Renditen.
• Mieterstruktur: Langfristige Mietverträge sichern Erträge, häufige Mieterwechsel erhöhen Risiken.
• Sanierungsbedarf: energetische Sanierungen können Kosten im sechsstelligen Bereich verursachen.
• Finanzierung: Jeder Prozentpunkt Zins beeinflusst die Nettorendite erheblich.

3. Risiken für Investoren 2025

• Energetische Sanierungspflichten: Ab 2025 greifen verschärfte Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Alte Heizungen müssen ersetzt, Dämmungen nachgerüstet werden. Kostenpunkt: 50.000–150.000 € pro Objekt.
• Zinsrisiko: Bei Anschlussfinanzierungen drohen höhere Belastungen.
• Mietausfall: In strukturschwachen Regionen können Leerstände auftreten.
• Regulierung: Mietendeckel-Debatten und strengere Auflagen erhöhen die Unsicherheit in Großstädten.

4. Chancen für Anleger

• Wertsteigerung: In Ballungsräumen ist auch 2025 mit jährlichen Wertzuwächsen von 2–4 % zu rechnen.
• Steuervorteile: Abschreibungen (AfA) von 2 % p. a. auf den Gebäudewert entlasten die Steuerlast.
• Inflationsschutz: Immobilien gelten als Sachwert und profitieren von steigenden Mieten bei Inflation.
• Netzwerke von Maklern: Exklusive Deals abseits der Onlineportale bringen Zugang zu renditestarken Objekten.

Rendite & Risiko

Investoren sollten Rendite und Risiken sorgfältig gegeneinander abwägen. Während C-Lagen höhere Erträge versprechen, bergen sie Leerstandsrisiken. Top-Lagen garantieren Stabilität, aber oft geringere Renditen. Wer eine fundierte Marktanalyse nutzt und mit einem erfahrenen Makler arbeitet, kann 2025 Renditen von 4–6 % realistisch erzielen.

Maklernetzwerke und Off-Market-Deals: Zugang zu den besten Mehrfamilienhäusern

Der größte Wettbewerbsvorteil im Jahr 2025 liegt nicht allein in der Lage des Objekts, sondern im Zugang zu exklusiven Angeboten. Rund 60 % aller Mehrfamilienhäuser in Deutschland werden nicht öffentlich auf Immobilienportalen ausgeschrieben, sondern wechseln über persönliche Kontakte oder spezialisierte Netzwerke den Eigentümer.

Bedeutung von Maklernetzwerken

• Exklusive Objekte: Viele Verkäufer scheuen öffentliche Inserate, da sie Diskretion bevorzugen.
• Schnelligkeit: Deals werden oft innerhalb weniger Tage abgeschlossen, bevor sie den Markt erreichen.
• Passgenaue Vermittlung: Professionelle Makler filtern gezielt nach Investorenprofilen und Risikostrategien.

Rolle von hausankauf-experten.de für Makler

Über hausankauf-experten.de/makler-registrierung können sich Makler registrieren und erhalten:

Praxisbeispiel Off-Market in NRW

Ein Mehrfamilienhaus in Essen mit 14 Wohneinheiten wurde 2024 nicht auf ImmobilienScout24 veröffentlicht. Stattdessen erfolgte die Vermittlung über ein Maklernetzwerk – der Käufer erhielt den Zuschlag innerhalb von 12 Tagen zu einem Kaufpreis von 2,1 Mio. € bei einer Rendite von 5,3 %. Ohne Netzwerk wäre dieses Objekt nie öffentlich sichtbar geworden.

Ohne Maklernetzwerk bleiben Investoren außen vor

Wer 2025 in Mehrfamilienhäuser investieren möchte, benötigt den Zugang zu Off-Market-Deals. Lokale und regionale Maklernetzwerke sind dabei der Schlüssel – und Plattformen wie hausankauf-experten.de bündeln genau diese Expertise. Für Investoren bedeutet das: höhere Chancen auf rentable Objekte, weniger Wettbewerb und mehr Diskretion.

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Ihre Vorteile auf einen Blick

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Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist

• Über 60 % der Immobilienverkäufe in Deutschland laufen über persönliche Kontakte oder Netzwerke – nicht über Immobilienportale.
• Eigentümer suchen gezielt nach lokalen Experten, die Diskretion und Fachwissen bieten.
• Plattformen mit klarem Fokus auf Hausankauf und Maklernetzwerke erzielen höhere Sichtbarkeit bei Google als allgemeine Inseratsportale.

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Fazit

Ein Mehrfamilienhaus ist eine rentable, aber komplexe Investition. Wer auf einen erfahrenen Makler setzt, profitiert von Marktkenntnis, Zugang zu exklusiven Angeboten und rechtlicher Sicherheit. Professionelle Unterstützung verhindert kostspielige Fehler und maximiert Renditen.

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