Eine Entscheidung, die alles verändert

Der Kaufvertrag ist unterschrieben.
Das Grundstück wirkt perfekt. Gute Lage, fairer Preis, große Pläne. Ein Anbau, vielleicht später ein Mehrfamilienhaus.

Erst Monate später kommt der Brief vom Bauamt.
➡️ Nicht genehmigungsfähig.
➡️ Abweichung vom Bebauungsplan.
➡️ Rückbau möglich.

Was hier fehlt, ist keine Idee – sondern eine Baurechtsprüfung.

Was ist eine Baurechtsprüfung?

Eine Baurechtsprüfung ist die systematische Prüfung, ob und was auf einem Grundstück oder an einer Immobilie rechtlich zulässig ist.

Sie klärt u. a.:

• ob gebaut werden darf
• was gebaut werden darf
• wie groß, wie hoch, wie genutzt
• ob Umbauten genehmigungsfähig sind
• welche Auflagen gelten

👉 Entscheidend: Baurecht ist nicht verhandelbar.

Warum Baurechtsprüfung kein „Extra“, sondern Pflicht ist

Laut Erfahrungswerten aus der Immobilienpraxis:

• rund 20–30 % aller Bau- und Kaufvorhaben stoßen auf baurechtliche Probleme
• bei Bestandsimmobilien mit Umbauplänen liegt die Quote sogar höher

Die häufigsten Folgen:

• Bauverzögerungen von 6–18 Monaten
• Mehrkosten im fünf- bis sechsstelligen Bereich
• Wertminderung der Immobilie
• Rückbau oder Nutzungsuntersagung

Der Fehler vor dem Kauf

Ein Investor kauft ein Grundstück für 420.000 €.
Geplant: ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten.

Die Annahme:

„In der Umgebung steht Ähnliches.“

Die Realität nach Prüfung:

• Bebauungsplan erlaubt nur 2 Wohneinheiten
• Geschossflächenzahl überschritten
• Stellplatznachweis nicht möglich

Ergebnis:
➡️ Projekt wirtschaftlich nicht tragfähig
➡️ Grundstück verliert über 100.000 € an kalkuliertem Wert

Eine Baurechtsprüfung vor dem Kauf hätte das verhindert.

Die wichtigsten Bestandteile einer Baurechtsprüfung

1. Bebauungsplan (B-Plan)

Er regelt:

• Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet)
• Anzahl der Geschosse
• Grundflächen- und Geschossflächenzahl
• Baugrenzen

➡️ Abweichungen sind nur eingeschränkt möglich.

2. §34 BauGB – Bauen im unbeplanten Innenbereich

Gilt, wenn kein Bebauungsplan existiert.

Grundsatz:

Das Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen.

Problem:

• Auslegung ist nicht eindeutig
• hohe Ermessensspielräume
• rechtliche Unsicherheit ohne Prüfung

3. Abstandsflächen & Grenzbebauung

Typische Fehlerquelle:

• zu geringe Abstände
• falsche Gebäudehöhe
• Anbauten ohne Genehmigung

Folge:
➡️ Rückbau oder Nutzungsverbot

4. Nutzungsänderung

Ein Klassiker:

• Wohnen → Gewerbe
• Einfamilienhaus → Mehrfamilienhaus
• Garage → Wohnraum

Fast immer genehmigungspflichtig – oft unterschätzt.

5. Stellplatzsatzung & Erschließung

Häufige Stolpersteine:

• fehlende Stellplätze
• keine gesicherte Zufahrt
• Leitungsrechte ungeklärt

Ohne Erfüllung: keine Genehmigung.

Zahlen & Fakten: Was Baurechtsfehler kosten können

Praxisnahe Erfahrungswerte:

• Bauverzögerung: 1.000–3.000 € pro Monat
• Umplanung: 10.000–30.000 €
• Rückbau: oft sechsstellige Beträge
• Wertverlust Grundstück: 10–30 %

👉 Die Baurechtsprüfung kostet dagegen meist nur einen Bruchteil davon.

Wann ist eine Baurechtsprüfung zwingend notwendig?

• vor Grundstückskauf
• vor Immobilienkauf mit Umbauplänen
• bei Nutzungsänderung
• bei Nachverdichtung
• bei Altbauten ohne klare Genehmigungslage
• bei Investitions- oder Anlageimmobilien

Kurz: Immer dann, wenn Geld bewegt wird.

Wo Eigentümer und Käufer Geld sparen können

• Prüfung vor dem Kauf, nicht danach
• keine Annahmen aus Nachbarschaftsbauten
• klare Klärung von Nutzung & Erweiterung
• Vermeidung unrealistischer Projektkalkulation

👉 Sparen heißt hier: Risiken eliminieren, bevor sie entstehen.

Was viele nicht bedenken (aber teuer wird)

• bestehende Bauten sind nicht automatisch legal
• alte Genehmigungen verlieren ihre Wirkung
• „Bestandsschutz“ gilt nicht grenzenlos
• mündliche Aussagen sind wertlos

Nur Schriftliches zählt.

Fazit: Baurechtsprüfung ist Investitionsschutz

Eine Baurechtsprüfung entscheidet nicht über Details, sondern über Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit und Wert. Wer sie ignoriert, spielt mit hohen Summen. Wer sie nutzt, trifft sichere Entscheidungen.

Kurzzusammenfassung

Die Baurechtsprüfung klärt, ob Bau-, Umbau- oder Nutzungsvorhaben rechtlich zulässig sind. Fehler führen häufig zu hohen Mehrkosten, Verzögerungen oder Wertverlusten. Eine frühzeitige Prüfung schützt Investitionen und schafft Planungssicherheit.

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Baurechtsprüfung – warum sie vor Kauf und Bau über Erfolg oder Verlust entscheidet

Baurechtsprüfung ist kein formaler Akt, sondern wirtschaftlicher Schutz. Immer mehr Bau- und Kaufvorhaben scheitern an fehlender rechtlicher Prüfung.

Fehlende Baurechtsprüfung verursacht hohe finanzielle Schäden

In Deutschland scheitern zahlreiche Bau- und Immobilienprojekte nicht an Finanzierung oder Nachfrage, sondern am Baurecht. Fehlende oder unzureichende Baurechtsprüfungen führen zu Baustopps, Umplanungen oder Wertverlusten. Besonders bei Grundstückskäufen und Umbauvorhaben zeigt sich, dass rechtliche Annahmen häufig nicht der Realität entsprechen.

Baurecht entscheidet über Nutzung und Wert

Ob Neubau, Anbau oder Nutzungsänderung – das geltende Baurecht bestimmt, was zulässig ist. Bebauungspläne, Abstandsflächen, Stellplatzsatzungen und Nutzungsvorgaben sind verbindlich. Abweichungen sind nur in engen Grenzen möglich und mit Unsicherheiten verbunden.

Hohe Kosten durch fehlende Prüfung

Erfahrungswerte zeigen, dass baurechtliche Fehler Bauvorhaben um Monate verzögern und Kosten im fünf- bis sechsstelligen Bereich verursachen können. Demgegenüber steht der vergleichsweise geringe Aufwand einer frühzeitigen Baurechtsprüfung.

Transparenz schafft Planungssicherheit

Eine strukturierte Baurechtsprüfung vor Kauf oder Bau schafft Klarheit über Machbarkeit, Risiken und wirtschaftliche Tragfähigkeit. Sie gilt zunehmend als unverzichtbarer Bestandteil verantwortungsvoller Immobilienentscheidungen.

Die Baurechtsprüfung entscheidet darüber, ob Bau- oder Umbaupläne realisierbar sind. Fehlende Prüfung führt häufig zu hohen Mehrkosten und Wertverlusten. Frühzeitige rechtliche Klarheit ist entscheidend.