Ein Hausverkauf trotz laufendem Kredit ist in Deutschland rechtlich möglich und kommt häufiger vor, als viele Eigentümer annehmen. Steigende Zinsen, veränderte Lebenssituationen und hohe Immobilienpreise führen dazu, dass bestehende Finanzierungen vorzeitig beendet werden. Entscheidend sind Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und der aktuelle Marktwert der Immobilie. Dieser Fachbeitrag ordnet den Prozess sachlich ein und liefert Zahlen, Fakten und eine belastbare Entscheidungsgrundlage.
Haus verkaufen trotz laufendem Kredit
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich seit 2022 in einer Phase der Neuorientierung. Laut Bundesbank ist das Zinsniveau für Baufinanzierungen innerhalb von zwei Jahren von unter 1 % auf zeitweise über 4 % gestiegen. Gleichzeitig geraten viele Haushalte unter finanziellen Druck – etwa durch Scheidung, Jobwechsel oder veränderte Lebensplanung.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wird rund jede fünfte Immobilie in Deutschland verkauft, obwohl die ursprüngliche Finanzierung noch läuft. Der Verkauf trotz laufendem Kredit ist damit kein Sonderfall mehr, sondern Teil der Marktrealität.
Grundsatz: Ist ein Hausverkauf mit Kredit überhaupt erlaubt?
Ja. Ein Immobilienverkauf ist rechtlich jederzeit möglich – unabhängig davon, ob der Kredit bereits vollständig getilgt ist. Entscheidend ist jedoch, dass die Grundschuld der Bank im Zuge des Verkaufs abgelöst oder übertragen wird.
In der Praxis bedeutet das:
- Der Kaufpreis dient zur Rückzahlung des offenen Darlehens
- Die Bank gibt nach Ausgleich der Restschuld die Grundschuld frei
- Erst danach kann der Eigentumsübergang erfolgen
Der Kredit „haftet“ nicht am Haus, sondern am Darlehensnehmer.
Die zentrale Rolle der Restschuld
Die Restschuld ist der noch offene Betrag aus dem Darlehensvertrag. Sie setzt sich aus:
- verbleibender Darlehenssumme
- ggf. aufgelaufenen Zinsen
- vertraglich vereinbarten Kosten
zusammen.
Beispiel (vereinfachte Rechnung):
- Ursprünglicher Kredit: 300.000 €
- Laufzeit: 30 Jahre
- Nach 10 Jahren Restschuld: ca. 220.000 €
Liegt der Verkaufspreis über der Restschuld, entsteht ein Überschuss. Liegt er darunter, muss die Differenz aus Eigenmitteln ausgeglichen werden.
Vorfälligkeitsentschädigung: Der größte Kostenfaktor
Wird ein Immobilienkredit vor Ende der Zinsbindung abgelöst, verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie dient dem Ausgleich entgangener Zinseinnahmen.
Zahlen und Fakten:
- Durchschnittlich 2–10 % der Restschuld
- Bei 200.000 € Restschuld: bis zu 20.000 € möglich
- Abhängig von Restlaufzeit, Zinssatz und Vertragsdetails
Wichtig: Nach 10 Jahren Laufzeit (plus 6 Monate Kündigungsfrist) kann ein Darlehen gesetzlich ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden (§ 489 BGB).
Wann sich der Verkauf trotz Kredit rechnen kann
Ein Verkauf trotz laufender Finanzierung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn:
- der Marktwert der Immobilie deutlich gestiegen ist
- die Restschuld bereits stark reduziert wurde
- die Zinsbindung bald endet
- hohe laufende Belastungen vermieden werden sollen
In vielen Regionen lagen die Immobilienpreise zwischen 2015 und 2022 um 40–70 % höher als beim Kaufzeitpunkt. Dieser Wertzuwachs kann Zusatzkosten kompensieren.
Alternativen zur vollständigen Kreditablösung
In bestimmten Fällen gibt es Alternativen zur klassischen Ablösung:
Käufer übernimmt den Kredit
Selten, aber möglich, wenn:
- Zinssatz deutlich unter Marktniveau liegt
- Bank zustimmt
- Käufer kreditwürdig ist
Umschuldung oder Zwischenfinanzierung
Kann sinnvoll sein, wenn:
- Verkauf und Neukauf zeitlich auseinanderliegen
- Vorfälligkeitsentschädigung vermieden werden soll
Diese Optionen sind jedoch komplex und erfordern Zustimmung der Bank.
Risiken und typische Fehler
Häufige Fehler beim Hausverkauf trotz Kredit sind:
- Verkauf ohne exakte Restschuldberechnung
- Unterschätzung der Vorfälligkeitsentschädigung
- fehlende Abstimmung mit der finanzierenden Bank
- unrealistische Preisannahmen
Ein einziger Rechenfehler kann die Wirtschaftlichkeit des Verkaufs kippen.
Marktbeobachtung
Deutschland – Immobilienexperten beobachten eine steigende Zahl kreditbelasteter Verkaufsobjekte. Besonders in Ballungsräumen zeigt sich, dass Eigentümer trotz laufender Finanzierung verkaufen, um finanzielle Flexibilität zurückzugewinnen. Banken reagieren pragmatischer als noch vor einigen Jahren, verlangen jedoch weiterhin eine saubere, frühzeitige Abstimmung.
Fazit: Haus verkaufen trotz laufendem Kredit ist machbar – aber rechenintensiv
Ein Hausverkauf trotz laufendem Kredit ist rechtlich zulässig und in vielen Fällen wirtschaftlich sinnvoll. Entscheidend sind eine realistische Marktwertermittlung, die genaue Kenntnis der Restschuld und eine transparente Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Wer strukturiert vorgeht und Zahlen nüchtern bewertet, kann auch mit laufender Finanzierung eine fundierte Entscheidung treffen.
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