Ein Hausverkauf trotz laufendem Kredit ist in Deutschland rechtlich zulässig und kommt deutlich häufiger vor, als viele Eigentümer annehmen. Steigende Zinsen, veränderte Lebenssituationen und hohe Immobilienpreise führen dazu, dass bestehende Finanzierungen vorzeitig beendet werden. Entscheidend für die Wirtschaftlichkeit sind die Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und der aktuelle Marktwert der Immobilie. Dieser Fachbeitrag ordnet den Prozess sachlich ein und liefert Zahlen, Fakten und eine belastbare Entscheidungsgrundlage.
Ist ein Hausverkauf mit laufendem Kredit überhaupt erlaubt?
Ja. Ein Haus kann jederzeit verkauft werden – unabhängig davon, ob das zugrunde liegende Darlehen bereits vollständig getilgt ist. Maßgeblich ist, dass die im Grundbuch eingetragene Grundschuld im Zuge des Verkaufs ordnungsgemäß abgelöst oder übertragen wird.
In der Praxis bedeutet das:
- Der Kaufpreis wird zur Rückzahlung des offenen Darlehens verwendet
- Nach Ausgleich der Restschuld gibt die Bank die Grundschuld frei
- Erst danach erfolgt der Eigentumsübergang auf den Käufer
Der Kredit ist rechtlich an den Darlehensnehmer gebunden, nicht an die Immobilie selbst.
Die zentrale Rolle der Restschuld beim Hausverkauf
Die Restschuld beschreibt den Betrag, der zum Verkaufszeitpunkt noch aus dem Darlehensvertrag offen ist. Sie setzt sich zusammen aus:
- der verbleibenden Darlehenssumme
- gegebenenfalls aufgelaufenen Zinsen
- vertraglich vereinbarten Nebenkosten
Vereinfachtes Beispiel:
- Ursprünglicher Kredit: 300.000 €
- Laufzeit: 30 Jahre
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 220.000 €
Liegt der Verkaufspreis über der Restschuld, entsteht ein finanzieller Überschuss. Liegt er darunter, muss die Differenz aus Eigenmitteln ausgeglichen werden.
Vorfälligkeitsentschädigung: Der größte Kostenfaktor
Wird ein Immobilienkredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung beendet, verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie soll entgangene Zinserträge ausgleichen.
Typische Größenordnungen:
- 2–10 % der Restschuld
- Bei 200.000 € Restschuld: bis zu 20.000 €
- Höhe abhängig von Zinssatz, Restlaufzeit und Vertragsbedingungen
Wichtiger rechtlicher Hinweis:
Nach Ablauf von zehn Jahren Laufzeit (zzgl. sechs Monate Kündigungsfrist) kann ein Immobiliendarlehen gemäß § 489 BGB ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.
Wann sich ein Hausverkauf trotz Kredit rechnen kann
Ein Verkauf trotz laufender Finanzierung kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn:
- der Marktwert der Immobilie deutlich gestiegen ist
- die Restschuld bereits spürbar reduziert wurde
- das Ende der Zinsbindung absehbar ist
- hohe laufende Belastungen vermieden werden sollen
Zwischen 2015 und 2022 stiegen die Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands um 40–70 %. Dieser Wertzuwachs kann zusätzliche Kosten wie die Vorfälligkeitsentschädigung teilweise oder vollständig kompensieren.
Alternativen zur vollständigen Kreditablösung
In bestimmten Fällen existieren Alternativen zur klassischen Ablösung des Darlehens.
Übernahme des Kredits durch den Käufer
Diese Option ist selten, aber möglich, wenn:
- der Zinssatz deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegt
- die Bank der Übertragung zustimmt
- der Käufer die Bonitätsanforderungen erfüllt
Umschuldung oder Zwischenfinanzierung
Sinnvoll insbesondere dann, wenn:
- Verkauf und Neukauf zeitlich auseinanderliegen
- eine Vorfälligkeitsentschädigung vermieden oder reduziert werden soll
Beide Varianten sind komplex und setzen eine frühzeitige Abstimmung mit der finanzierenden Bank voraus.
Risiken und typische Fehler beim Hausverkauf trotz Kredit
Häufige Fehler in der Praxis sind:
- Verkauf ohne exakte Restschuldberechnung
- Unterschätzung der Vorfälligkeitsentschädigung
- fehlende Abstimmung mit der finanzierenden Bank
- unrealistische Preisannahmen
Schon kleine Rechenfehler können die Wirtschaftlichkeit eines Verkaufs erheblich beeinflussen.
Marktbeobachtung: Verkauf trotz Finanzierung nimmt zu
Immobilienexperten beobachten bundesweit eine steigende Zahl kreditbelasteter Verkaufsobjekte. Besonders in Ballungsräumen verkaufen Eigentümer zunehmend trotz laufender Finanzierung, um finanzielle Flexibilität zurückzugewinnen. Banken reagieren heute pragmatischer als noch vor einigen Jahren, bestehen jedoch weiterhin auf einer sauberen und frühzeitigen Abstimmung.
Fazit: Haus verkaufen trotz laufendem Kredit ist machbar – aber rechenintensiv
Ein Hausverkauf trotz laufendem Kredit ist rechtlich zulässig und in vielen Fällen wirtschaftlich sinnvoll. Entscheidend sind eine realistische Marktwertermittlung, die genaue Kenntnis der Restschuld und eine transparente Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Wer strukturiert vorgeht, Zahlen nüchtern bewertet und frühzeitig mit der Bank kommuniziert, kann auch mit laufender Finanzierung eine fundierte und tragfähige Entscheidung treffen.
