Ein Haus zu Lebzeiten zu überschreiben kann eine Möglichkeit sein, die Vermögensnachfolge frühzeitig zu gestalten. Besonders häufig erfolgt die Übertragung an Kinder oder Ehepartner. Vor der Entscheidung sollten jedoch Schenkungsteuer, Freibeträge, Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch geprüft werden. Ebenso wichtig ist die finanzielle Absicherung des bisherigen Eigentümers. Welche Gestaltung geeignet ist, hängt immer von der persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Situation ab.
Warum ein Haus schon zu Lebzeiten überschreiben?
Viele Eigentümer möchten nicht erst durch ein Testament bestimmen, was später mit ihrer Immobilie geschieht. Eine Übertragung zu Lebzeiten ermöglicht es, die Nachfolge bereits früher zu regeln.
Das kann insbesondere innerhalb einer Familie interessant sein. Allerdings bedeutet die Überschreibung eines Hauses eine erhebliche Vermögensentscheidung: Das Eigentum geht auf eine andere Person über.
Deshalb sollte die Entscheidung nicht ausschließlich unter steuerlichen Gesichtspunkten getroffen werden. Ebenso wichtig ist die Frage, welche Rechte und finanziellen Möglichkeiten dem bisherigen Eigentümer nach der Übertragung verbleiben.
Wie funktioniert die Überschreibung eines Hauses?
Eine Immobilie lässt sich nicht wie ein gewöhnlicher Gegenstand durch eine einfache private Vereinbarung übertragen.
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Das ergibt sich aus § 311b BGB – Verträge über Grundstücke.
Vor dem Notartermin sollte deshalb geklärt werden:
- Wer soll die Immobilie erhalten?
- Erfolgt die Übertragung unentgeltlich oder gegen eine Gegenleistung?
- Bestehen Darlehen oder Grundschulden?
- Soll der bisherige Eigentümer weiterhin im Haus wohnen?
- Soll ein Nießbrauch vereinbart werden?
- Werden Rückforderungsrechte benötigt?
- Welche steuerlichen Folgen können entstehen?
Je klarer diese Punkte vorab geregelt sind, desto gezielter kann die konkrete Übertragung vorbereitet werden.
Welche Kosten entstehen beim Überschreiben eines Hauses?
Auch eine Schenkung bedeutet nicht, dass die Übertragung selbst kostenlos ist.
Insbesondere können Notar- und Grundbuchkosten entstehen. Die konkrete Höhe hängt vom jeweiligen Geschäft, dessen Wert und den erforderlichen notariellen und grundbuchrechtlichen Vorgängen ab.
Zusätzliche Kosten können beispielsweise für steuerliche oder rechtliche Beratung oder für eine erforderliche Immobilienbewertung entstehen.
Pauschale Aussagen wie „Eine Hausüberschreibung kostet immer X Euro“ oder „immer X Prozent des Immobilienwertes“ sind deshalb wenig sinnvoll.
Welche Freibeträge gelten bei der Schenkung?
Ein besonders wichtiger Punkt ist die Schenkungsteuer.
Nach § 16 ErbStG – Freibeträge gelten bei unbeschränkter Steuerpflicht unter anderem folgende persönliche Freibeträge:
Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder: grundsätzlich 400.000 Euro
Enkel: grundsätzlich 200.000 Euro
Übrige Personen der Steuerklasse I: 100.000 Euro
Personen der Steuerklassen II und III: grundsätzlich 20.000 Euro
Ob tatsächlich Schenkungsteuer anfällt, lässt sich daraus allein jedoch nicht ableiten. Entscheidend sind unter anderem der steuerlich maßgebliche Wert des Erwerbs, das Verwandtschaftsverhältnis, mögliche Steuerbefreiungen und frühere Zuwendungen.
Kann der Freibetrag nach zehn Jahren erneut eine Rolle spielen?
Hier ist eine genaue Formulierung wichtig.
Nach § 14 ErbStG – Berücksichtigung früherer Erwerbe werden mehrere Vermögensvorteile, die innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallen, für die dort geregelte steuerliche Berechnung zusammengerechnet.
In der langfristigen Nachfolgeplanung kann der Zeitraum deshalb von erheblicher Bedeutung sein.
Daraus sollte allerdings nicht die pauschale Schlussfolgerung gezogen werden, jede Immobilie könne einfach „alle zehn Jahre steuerfrei verschenkt“ werden. Die tatsächliche steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab.
Fällt beim Verschenken eines Hauses Grunderwerbsteuer an?
Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer sind unterschiedliche Steuerarten.
Nach § 3 GrEStG – Allgemeine Ausnahmen von der Besteuerung sind Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.
Das Gesetz enthält jedoch unter anderem eine besondere Regelung für Schenkungen unter einer Auflage.
Bei komplexeren Übertragungen oder Gegenleistungen sollte daher vor Vertragsabschluss geklärt werden, welche steuerlichen Folgen die konkrete Gestaltung hat.
Kann ich mein Haus überschreiben und trotzdem darin wohnen?
Das ist grundsätzlich gestaltbar. Ein wichtiges Instrument kann ein Wohnungsrecht sein.
Nach § 1093 BGB – Wohnungsrecht kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil davon unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Wohnung zu benutzen.
Für Eigentümer, die ihr Haus übertragen, aber weiterhin dort leben möchten, kann eine entsprechende Regelung daher besonders wichtig sein.
Die konkrete Ausgestaltung sollte sorgfältig festgelegt werden. Gerade bei langfristigen Vereinbarungen sollte nicht ausschließlich auf familiäre oder mündliche Absprachen vertraut werden.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Wohnrecht und Nießbrauch sind nicht dasselbe.
Ein Wohnungsrecht dient insbesondere der Nutzung als Wohnung. Ein Nießbrauch kann weiter reichen.
Nach § 1030 BGB – Nießbrauch kann eine Sache so belastet werden, dass der Berechtigte die Nutzungen daraus ziehen darf.
Das kann beispielsweise relevant werden, wenn eine Immobilie nicht nur selbst bewohnt, sondern auch vermietet wird.
Welche Variante sinnvoller ist, hängt von der gewünschten Nutzung und der persönlichen Situation ab.
Was passiert mit einem bestehenden Immobilienkredit?
Eine laufende Finanzierung sollte unbedingt vor der Überschreibung berücksichtigt werden.
Eigentum am Grundstück, Darlehensvertrag und Grundschuld sind unterschiedliche rechtliche Ebenen. Die Übertragung des Eigentums bedeutet deshalb nicht automatisch, dass eine bestehende Finanzierung unverändert auf den Beschenkten übergeht.
Bei einer belasteten Immobilie sollte vor der Übertragung geprüft werden, welche vertraglichen Vereinbarungen mit der finanzierenden Bank bestehen und welche Schritte notwendig sind.
Kann ein verschenktes Haus zurückgefordert werden?
Eine Hausübertragung sollte grundsätzlich nicht unter der Annahme erfolgen, dass sie jederzeit problemlos rückgängig gemacht werden kann.
Das Gesetz kennt jedoch bestimmte Rückforderungsmöglichkeiten. Zusätzlich können bei einer Übertragung vertragliche Rückforderungsrechte eine Rolle spielen.
Solche Regelungen können beispielsweise für bestimmte Veränderungen der Lebenssituation relevant sein. Welche Rückforderungsrechte vereinbart werden sollten, ist eine Frage der individuellen Vertragsgestaltung.
Gerade deshalb ist es sinnvoll, mögliche Zukunftsszenarien bereits vor der Beurkundung zu besprechen.
Was passiert bei späterer Pflegebedürftigkeit oder finanziellen Problemen?
Wer einen erheblichen Vermögenswert verschenkt, sollte seine eigene langfristige finanzielle Absicherung berücksichtigen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält für bestimmte Fälle gesetzliche Regelungen zur Rückforderung einer Schenkung wegen Verarmung des Schenkers. Ob deren Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind, hängt vom konkreten Sachverhalt ab.
Die häufig genannte „Zehnjahresregel“ sollte dabei nicht mit der Zehnjahresbetrachtung des Schenkungsteuerrechts verwechselt werden. Steuerrecht, Schenkungsrecht und Erbrecht enthalten unterschiedliche Vorschriften mit unterschiedlichen Voraussetzungen.
Was bedeutet die Überschreibung für Geschwister und das spätere Erbe?
Soll beispielsweise eines von mehreren Kindern das Elternhaus erhalten, sollten mögliche Auswirkungen auf die spätere Vermögens- und Erbfolge bedacht werden.
Hier können unter anderem Pflichtteilsrecht, frühere Zuwendungen, Ausgleichsfragen und individuelle testamentarische Regelungen relevant werden.
Eine pauschale Aussage wie „Nach zehn Jahren haben Geschwister keine Ansprüche mehr“ wäre deshalb nicht sachgerecht.
Bei mehreren potenziellen Erben sollte die Gesamtplanung betrachtet werden und nicht ausschließlich die Übertragung der einzelnen Immobilie.
Haus überschreiben oder später vererben?
Beide Möglichkeiten haben Vor- und Nachteile.
Eine Übertragung zu Lebzeiten ermöglicht es dem Eigentümer, die Nachfolge aktiv mitzugestalten und beispielsweise Wohnungsrecht, Nießbrauch oder bestimmte vertragliche Regelungen vorzusehen.
Gleichzeitig gibt der bisherige Eigentümer das Eigentum bereits zu Lebzeiten aus der Hand.
Beim Vererben bleibt das Eigentum dagegen grundsätzlich bis zum Tod beim bisherigen Eigentümer. Welche Variante günstiger oder sinnvoller ist, kann daher nicht allgemein beantwortet werden.
Alter, Vermögen, Immobilienwert, Familienstruktur, bestehende Kredite, eigene finanzielle Absicherung und steuerliche Aspekte sollten gemeinsam betrachtet werden.
Die wichtigsten Fragen vor dem Notartermin
Bevor ein Haus überschrieben wird, sollten Eigentümer insbesondere klären:
Wer soll Eigentümer werden?
Welchen Wert hat die Immobilie?
Welche steuerlichen Folgen können entstehen?
Soll ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch bestehen bleiben?
Gibt es Darlehen oder Grundschulden?
Wie ist der bisherige Eigentümer finanziell abgesichert?
Sind weitere Kinder oder potenzielle Erben betroffen?
Welche Rückforderungsregelungen sollen vereinbart werden?
Eine frühzeitige Klärung dieser Fragen kann helfen, die Übertragung passend zur eigenen Lebens- und Vermögenssituation zu gestalten.
Fazit: Ein Haus zu Lebzeiten überschreiben sollte langfristig geplant werden
Ein Haus zu Lebzeiten zu überschreiben kann eine interessante Möglichkeit sein, Eigentum innerhalb der Familie frühzeitig zu übertragen und die spätere Vermögensnachfolge zu gestalten.
Dabei geht es jedoch um wesentlich mehr als Schenkungsteuer und Freibeträge.
Notar, Grundbuch, Immobilienwert, Wohnungsrecht, Nießbrauch, bestehende Finanzierungen, mögliche Rückforderungsrechte und die Auswirkungen auf die Familie sollten gemeinsam betrachtet werden.
Besonders wichtig ist die Absicherung des bisherigen Eigentümers. Eine steuerlich interessante Gestaltung ist wenig hilfreich, wenn sie langfristig nicht zur persönlichen Lebensplanung passt.
Wer eine Immobilie übertragen möchte, sollte deshalb zunächst seine Ziele definieren und anschließend die rechtlichen und steuerlichen Folgen der konkreten Gestaltung prüfen lassen.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen zur Immobilienübertragung in Deutschland. Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanz- oder notarielle Beratung. Welche rechtlichen und steuerlichen Folgen eine Übertragung hat, hängt von der konkreten persönlichen und vertraglichen Situation ab.
