Wohneigentum in München bleibt auch 2026 teuer – trotz Zinswende und Baukrise. Experten erwarten keine Preiswende nach unten, sondern eine Phase der Stabilisierung mit moderaten Anstiegen in gefragten Lagen. Der strukturelle Wohnungsmangel, der anhaltende Zuzug und die begrenzten Bauflächen wirken weiterhin preistreibend. Der Markt wird selektiver – nicht günstiger.
München gilt seit über einem Jahrzehnt als teuerster Wohnstandort Deutschlands. Eigentum war hier nie günstig – doch die Dynamik der vergangenen Jahre stellte selbst erfahrene Marktbeobachter vor neue Dimensionen. Zwischen 2013 und 2023 stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um mehr als 70 Prozent. Die Zinswende 2024 brachte erstmals eine Abkühlung. Viele Kaufinteressenten fragten sich: Ist das der Wendepunkt?
Die Antwort der meisten Analysten fällt nüchtern aus. Wohneigentum in München wird nicht plötzlich erschwinglich. Der Markt verändert sich, aber seine fundamentalen Treiber bleiben bestehen. 2026 wird nicht durch einen Preissturz geprägt sein, sondern durch eine neue Balance zwischen Nachfrage, Finanzierung und Angebot.
Der Markt in Zahlen
| Kennzahl (München) | Stand / Prognose |
|---|---|
| Durchschnittspreis ETW 2024 (€/m²) | ca. 8.700 |
| Prognose ETW 2026 (€/m²) | 8.800 – 9.400 |
| Neubauten pro Jahr | < 9.000 WE |
| Benötigte Wohnungen pro Jahr | ca. 18.000 WE |
| Mietpreis Neubau (€/m²) | 22 – 26 |
| Bevölkerungswachstum p. a. | 0,6 – 0,8 % |
Der strukturelle Engpass ist offensichtlich: München baut weniger als die Hälfte dessen, was benötigt wird. Diese Lücke wirkt langfristig preisstabilisierend – unabhängig von kurzfristigen Zinsbewegungen.
Warum die Preise nicht fallen
1. Dauerhafter Wohnungsmangel
München wächst weiter. Der Arbeitsmarkt in den Bereichen Technologie, Mobilität, Forschung und Medizin zieht Fachkräfte aus dem In- und Ausland an. Die verfügbare Fläche ist begrenzt, Nachverdichtung politisch und gesellschaftlich umstritten. Angebot bleibt knapp – Nachfrage hoch.
2. Neubaukrise
Baukosten sind seit 2020 um über 30 Prozent gestiegen. Energieauflagen, Materialpreise und Fachkräftemangel bremsen Projekte. Projektentwickler verschieben oder stoppen Vorhaben. Weniger Neubau bedeutet: weniger Entlastung für den Markt.
3. Kapitalstärke der Käufer
Ein erheblicher Teil der Münchner Käufer agiert mit hohem Eigenkapital. Der Markt ist weniger kreditabhängig als in vielen anderen Regionen. Zinssteigerungen bremsen, stoppen aber nicht.
4. Inflationsschutz
Immobilien gelten weiterhin als Sachwert. In unsicheren Zeiten bleibt Wohneigentum in München für viele Investoren ein sicherer Hafen.
Der Markt wird selektiver
Während Toplagen stabil bleiben, geraten andere Segmente unter Druck. Der Markt differenziert sich stärker:
Gewinner:
- Zentrale Lagen mit U- oder S-Bahn-Anschluss
- Energieeffiziente Neubauten
- Sanierte Altbauten
- Kleine bis mittlere Wohnungen (1–3 Zimmer)
Verlierer:
- Sanierungsbedürftige Bestände
- Randlagen ohne ÖPNV
- Große Wohnungen mit hohen Nebenkosten
- Gebäude mit schlechter Energieklasse
Preisabschläge betreffen vor allem Objekte mit Modernisierungsbedarf. Energieeffizienz wird zum zentralen Wertfaktor.
Finanzierungsrealität 2026
Hypothekenzinsen dürften sich im Bereich von 3,0 bis 3,5 Prozent stabilisieren. Das bedeutet:
- geringere Kaufkraft
- längere Entscheidungsprozesse
- höhere Eigenkapitalquoten
- stärkere Verhandlungsposition für Käufer
Doch auch hier gilt: In einem Markt mit dauerhaftem Angebotsmangel führen höhere Zinsen nicht automatisch zu sinkenden Preisen – sondern zu geringerer Dynamik.
Wohneigentum in München
München – Wohneigentum in München bleibt auch 2026 teuer. Marktanalysten erwarten keine grundlegende Preiskorrektur, sondern eine Phase der Stabilisierung mit moderaten Anstiegen in gefragten Lagen.
Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen
Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen dürften sich zwischen 8.800 und 9.400 Euro bewegen. Zwar dämpfen höhere Zinsen die Nachfrage, doch der strukturelle Wohnungsmangel wirkt weiterhin preisstabilisierend. Die Stadt benötigt jährlich rund 18.000 neue Wohnungen, realisiert werden weniger als die Hälfte.
Besonders gefragt sind energieeffiziente Objekte in gut angebundenen Lagen. Käufer priorisieren Betriebskosten und Nachhaltigkeit stärker als zuvor. Sanierungsbedürftige Immobilien geraten unter Druck.
Ökonomen sehen München weiterhin als einen der stabilsten Immobilienmärkte Europas. Zuzug, Arbeitsmarktstärke und begrenzte Flächenreserven wirken preistreibend. Der Markt wird selektiver – nicht günstiger.
Perspektive für Käufer
Für Eigennutzer bedeutet die neue Marktphase:
- Mehr Zeit für Entscheidungen
- Realistischere Preisvorstellungen auf Verkäuferseite
- Bessere Chancen bei sanierungsbedürftigen Objekten
- Höhere Bedeutung von Lage und Energieeffizienz
Schnäppchen entstehen punktuell – aber nicht flächendeckend.
Perspektive für Verkäufer
Verkäufer müssen sich auf:
- längere Vermarktungszeiten
- stärkere Preisverhandlungen
- höhere Transparenzanforderungen
einstellen. Überzogene Preisvorstellungen werden seltener akzeptiert.
Fazit: Teuer bleibt teuer – aber differenzierter
Wohneigentum in München wird auch 2026 kein günstiges Gut. Der Markt bewegt sich weg von pauschalen Preissteigerungen hin zu einer stärkeren Qualitätsbewertung. Lage, Energieeffizienz und Zustand entscheiden über Wert und Nachfrage. Die Phase der ungebremsten Preisrallye ist vorbei – doch ein Einbruch ist nicht in Sicht.
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