Immobilie überschreiben statt vererben
Eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu überschreiben, kann eine Alternative zum späteren Vererben sein. Eigentümer können dadurch ihre Nachfolge frühzeitig gestalten und sich beispielsweise ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Gleichzeitig geht das Eigentum schon zu Lebzeiten auf eine andere Person über – eine Entscheidung mit langfristigen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen. Schenkungsteuer, Freibeträge, Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Auswirkungen auf Pflichtteilsansprüche sollten deshalb vor der Übertragung gemeinsam betrachtet werden.
Immobilie überschreiben oder vererben – wo liegt der entscheidende Unterschied?
Der grundlegende Unterschied liegt im Zeitpunkt des Eigentumswechsels.
Beim Vererben bleibt die Immobilie grundsätzlich bis zum Tod im Eigentum des bisherigen Eigentümers. Bei einer Übertragung zu Lebzeiten wechselt das Eigentum dagegen bereits vorher.
Das kann gewollt sein: Eltern können beispielsweise ihr Haus frühzeitig auf ein Kind übertragen und gleichzeitig bestimmte Nutzungsrechte behalten.
Doch genau darin liegt auch die Tragweite der Entscheidung. Wer eine Immobilie überschreibt, sollte nicht nur an mögliche steuerliche Vorteile denken, sondern insbesondere an die eigene Absicherung.
Wie wird eine Immobilie zu Lebzeiten überschrieben?
Eine Immobilie kann nicht allein durch Handschlag oder einen einfachen privaten Vertrag übertragen werden.
Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b BGB – Verträge über Grundstücke grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Vor dem Notartermin sollten deshalb zentrale Fragen geklärt sein:
- Wer soll die Immobilie erhalten?
- Soll sie vollständig verschenkt werden?
- Gibt es Gegenleistungen?
- Bestehen Darlehen oder Grundschulden?
- Soll der bisherige Eigentümer weiterhin dort wohnen?
- Soll ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart werden?
- Sind weitere Kinder oder mögliche Erben betroffen?
- Welche Rückforderungsregelungen sollen vorgesehen werden?
Je früher diese Punkte geklärt werden, desto besser lässt sich die Übertragung an die tatsächliche Lebenssituation anpassen.
Welche Kosten entstehen beim Überschreiben?
Auch eine Schenkung einer Immobilie ist nicht automatisch kostenfrei.
Bei der Übertragung können insbesondere Notar- und Grundbuchkosten entstehen. Wie hoch diese ausfallen, hängt unter anderem vom Geschäftswert und den notwendigen notariellen und grundbuchrechtlichen Vorgängen ab.
Zusätzliche Aufwendungen können beispielsweise durch eine Immobilienbewertung oder eine individuelle Rechts- und Steuerberatung entstehen.
Eine pauschale Aussage wie „Das Überschreiben kostet immer einen bestimmten Prozentsatz des Immobilienwertes“ sollte deshalb vermieden werden.
Welche Schenkungsteuer-Freibeträge gibt es?
Bei einer unentgeltlichen Immobilienübertragung kann die Schenkungsteuer eine wichtige Rolle spielen.
Nach § 16 ErbStG – Freibeträge gelten bei unbeschränkter Steuerpflicht derzeit unter anderem folgende persönliche Freibeträge:
Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder: grundsätzlich 400.000 Euro
Enkel: grundsätzlich 200.000 Euro
Übrige Personen der Steuerklasse I: 100.000 Euro
Personen der Steuerklassen II und III: grundsätzlich 20.000 Euro
Ein Freibetrag bedeutet allerdings nicht automatisch, dass sich die steuerliche Situation allein anhand eines angenommenen Verkaufspreises der Immobilie bestimmen lässt.
Für die tatsächliche Besteuerung sind die gesetzlichen Bewertungs- und Steuerregeln sowie die persönlichen Verhältnisse entscheidend.
Warum werden bei Schenkungen häufig zehn Jahre genannt?
Bei Immobilienübertragungen taucht die Zahl zehn an verschiedenen Stellen auf. Dabei werden unterschiedliche Rechtsgebiete schnell miteinander verwechselt.
Für die Schenkungsteuer bestimmt § 14 ErbStG – Berücksichtigung früherer Erwerbe, wie mehrere innerhalb von zehn Jahren von derselben Person anfallende Vermögensvorteile zusammengerechnet werden.
Das kann bei einer langfristigen Vermögensübertragung relevant sein.
Daraus folgt jedoch nicht, dass jede Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren automatisch ohne steuerliche Folgen übertragen werden kann.
Was bedeutet ein Wohnrecht nach der Überschreibung?
Ein häufiges Anliegen lautet:
„Kann ich mein Haus verschenken und trotzdem bis zum Lebensende darin wohnen?“
Hier kann ein Wohnungsrecht eine mögliche Gestaltung sein.
§ 1093 BGB – Wohnungsrecht sieht die Möglichkeit vor, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter den dort geregelten Voraussetzungen als Wohnung zu benutzen.
Für den bisherigen Eigentümer kann ein entsprechend vereinbartes und abgesichertes Wohnrecht von erheblicher Bedeutung sein.
Denn nach der Übertragung gehört das Haus oder die Wohnung nicht mehr ihm.
Was ist Nießbrauch?
Neben dem Wohnrecht spielt bei Immobilienübertragungen häufig der Nießbrauch eine wichtige Rolle.
Nach § 1030 BGB – Nießbrauch kann eine Sache so belastet werden, dass der Berechtigte die Nutzungen der Sache ziehen darf.
Der Unterschied zum reinen Wohnungsrecht kann erheblich sein.
Ein Wohnungsrecht konzentriert sich grundsätzlich auf die Nutzung als Wohnung entsprechend seiner konkreten Ausgestaltung. Ein Nießbrauch kann dem Berechtigten dagegen weitergehende Nutzungsmöglichkeiten eröffnen.
Bei einer vermieteten Immobilie kann das besonders relevant sein.
Wohnrecht oder Nießbrauch – was ist besser?
Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort.
Wer ausschließlich dauerhaft in der übertragenen Immobilie wohnen möchte, kann andere Anforderungen haben als ein Eigentümer, der ein Mehrfamilienhaus überträgt und weiterhin Mieteinnahmen erhalten möchte.
Entscheidend können beispielsweise sein:
- eigene Nutzung,
- Vermietung,
- gewünschte Einnahmen,
- Kostenverteilung,
- Alter des Übergebers,
- persönliche Absicherung,
- zukünftige Nutzung der Immobilie.
Die konkrete Ausgestaltung sollte deshalb nicht allein anhand eines Musters aus dem Internet entschieden werden.
Was passiert mit Geschwistern und Pflichtteil?
Gerade wenn Eltern eine Immobilie nur auf eines von mehreren Kindern übertragen, sollte auch das spätere Erbrecht berücksichtigt werden.
Schenkungen können unter bestimmten Voraussetzungen für Pflichtteilsergänzungsansprüche relevant sein.
§ 2325 BGB – Pflichtteilsergänzungsanspruch bei Schenkungen enthält hierzu eine eigene zeitliche Regelung: Innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall wird die Schenkung nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich vollständig berücksichtigt, danach innerhalb jedes weiteren Jahres um jeweils ein Zehntel weniger; nach zehn Jahren bleibt sie nach dieser Vorschrift grundsätzlich unberücksichtigt.
Auch hier bestehen jedoch Besonderheiten. Bei Schenkungen an Ehegatten enthält das Gesetz beispielsweise eine besondere Regelung zum Beginn der Frist.
Die verbreitete Aussage „Nach zehn Jahren spielt eine Schenkung beim Erbe keine Rolle mehr“ ist deshalb zu pauschal.
Was passiert mit einem laufenden Immobilienkredit?
Eine Immobilie kann mit einer Grundschuld belastet und gleichzeitig über ein Darlehen finanziert sein.
Eigentum, Darlehensvertrag und Grundschuld müssen dabei getrennt betrachtet werden.
Wer eine finanzierte Immobilie übertragen möchte, sollte deshalb frühzeitig prüfen, welche Vereinbarungen mit dem Kreditinstitut bestehen und welche Auswirkungen die geplante Übertragung darauf hat.
Es sollte insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass mit dem Haus automatisch auch der Kredit auf das Kind oder einen anderen Beschenkten übergeht.
Ist Überschreiben steuerlich immer besser als Vererben?
Nein.
Eine Übertragung zu Lebzeiten kann steuerlich interessant sein, insbesondere weil persönliche Freibeträge und der Zeitpunkt verschiedener Vermögensübertragungen in die Planung einbezogen werden können.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Schenken grundsätzlich günstiger als Vererben ist.
Immobilienwert, Verwandtschaftsverhältnis, vorhandenes Vermögen, frühere Schenkungen und die konkrete Gestaltung können das Ergebnis beeinflussen.
Zudem sollte eine Entscheidung über eine Immobilie nicht ausschließlich von der Steuer abhängig gemacht werden.
Wann kann Vererben die passendere Lösung sein?
Nicht jeder Eigentümer möchte oder sollte seine Immobilie frühzeitig aus der Hand geben.
Wer das Haus möglicherweise später verkaufen möchte, flexibel bleiben will oder den Immobilienwert für die eigene Altersvorsorge benötigt, kann gute Gründe haben, Eigentümer zu bleiben.
Auch familiäre Situationen können sich ändern.
Eine Schenkung ist daher keine automatische Verbesserung gegenüber einer späteren Erbschaft.
Was sollte vor der Entscheidung unbedingt geklärt werden?
Vor einer Immobilienübertragung sollten Eigentümer vier Bereiche gemeinsam betrachten:
Eigene Absicherung: Reichen Einkommen und übriges Vermögen langfristig aus?
Nutzung: Soll die Immobilie weiterhin selbst genutzt oder vermietet werden?
Familie: Welche Auswirkungen hat die Übertragung auf andere Kinder und mögliche Erben?
Steuern und Vertrag: Welche Freibeträge, steuerlichen Folgen und vertraglichen Regelungen sind im konkreten Fall relevant?
Erst aus dem Zusammenspiel dieser Fragen ergibt sich eine sinnvolle Entscheidungsgrundlage.
Fazit: Immobilie überschreiben statt vererben sollte eine bewusste Entscheidung sein
Eine Immobilie zu überschreiben statt sie später zu vererben kann eine Möglichkeit sein, Vermögen frühzeitig auf die nächste Generation zu übertragen.
Die Entscheidung sollte jedoch nicht auf die Frage reduziert werden, ob dadurch Steuern gespart werden können.
Notar- und Grundbuchkosten, Schenkungsteuer, Freibeträge, Wohnrecht, Nießbrauch, Pflichtteil, bestehende Finanzierungen und vor allem die finanzielle Absicherung des bisherigen Eigentümers gehören zusammen betrachtet.
Wer weiterhin in seinem Haus wohnen oder Einnahmen aus der Immobilie beziehen möchte, sollte besonders sorgfältig prüfen, welche Rechte nach der Übertragung bestehen sollen.
Der entscheidende Grundsatz lautet daher: Nicht zuerst überschreiben und anschließend über die Folgen nachdenken – sondern Rechte, Kosten, Steuern und persönliche Absicherung vor der notariellen Übertragung klären.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über Immobilienübertragungen in Deutschland. Er stellt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanz- oder notarielle Beratung dar. Die Folgen einer Schenkung, Erbschaft oder Immobilienübertragung können je nach persönlicher Situation, Immobilienwert und Vertragsgestaltung unterschiedlich ausfallen.
