Wer ein Haus in Köln verkaufen möchte, sollte nicht nur den möglichen Verkaufspreis betrachten. Entscheidend ist der Nettoerlös, der nach einer eventuell noch bestehenden Finanzierung, möglichen Verkaufskosten und gegebenenfalls Steuern verbleibt. Lage, Grundstück, Gebäudezustand und energetische Eigenschaften können den Immobilienwert zusätzlich beeinflussen. Dieser Ratgeber zeigt, wie Eigentümer einen Hausverkauf vorbereiten, welche Kosten berücksichtigt werden sollten und welche Verkaufswege infrage kommen.
Das Haus begleitet die Familie vielleicht schon seit Jahrzehnten.
Im Wohnzimmer wurden Geburtstage gefeiert. Im Garten spielten die Kinder. Über die Jahre wurde renoviert, umgebaut und viel Zeit in die Immobilie investiert.
Doch irgendwann verändert sich das Leben.
Das Haus ist zu groß geworden. Ein beruflicher oder privater Umzug steht bevor. Die Immobilie wurde geerbt. Oder das im Haus gebundene Kapital soll künftig anders genutzt werden.
Dann entsteht der Gedanke:
„Ich habe ein Haus in Köln und möchte es verkaufen. Wie gehe ich am besten vor?“
Kurz darauf folgt meistens die finanziell entscheidende Frage:
„Was bleibt mir vom Verkaufspreis tatsächlich übrig?“
Denn ein Verkaufspreis von beispielsweise 700.000 Euro bedeutet nicht automatisch, dass anschließend 700.000 Euro zur freien Verfügung stehen.
Wer sein Haus in Köln verkaufen möchte, sollte deshalb zwischen drei Größen unterscheiden:
- dem geschätzten Immobilienwert,
- dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis und
- dem persönlichen Nettoerlös.
Schritt 1: Was ist mein Haus in Köln wert?
Ein häufiger Ausgangspunkt ist der Blick auf Immobilienportale.
Das Nachbarhaus wurde angeblich für einen bestimmten Betrag verkauft. Ein ähnliches Haus wird online für 850.000 Euro angeboten. Ein automatischer Bewertungsrechner nennt möglicherweise einen ganz anderen Betrag.
Solche Angaben können eine erste Orientierung liefern, ersetzen jedoch keine individuelle Betrachtung der Immobilie.
Ein Angebotspreis ist außerdem nicht automatisch der tatsächlich erzielte Kaufpreis.
Für die Bewertung können unter anderem folgende Faktoren relevant sein:
- Lage und unmittelbares Wohnumfeld
- Grundstücksgröße und Grundstückszuschnitt
- Wohn- und Nutzfläche
- Art und Ausstattung des Gebäudes
- Modernisierungs- und Sanierungszustand
- energetische Eigenschaften
- Rechte und Belastungen
- mögliche bauliche Nutzung und Entwicklung
- Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien
Für Köln stellt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Köln amtliche Informationen zum Grundstücksmarkt bereit. Unter anderem werden Bodenrichtwerte ermittelt und weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten sowie statistische Informationen zum Grundstücksmarkt im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Immobilienpreise in Köln: Der Stadtteil allein entscheidet nicht
Köln besteht aus sehr unterschiedlichen Immobilien- und Wohnlagen.
Für Eigentümer bedeutet das: Eine Immobilie sollte nicht allein anhand ihres Stadtteils oder eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises bewertet werden.
Auch innerhalb desselben Stadtteils können sich Häuser hinsichtlich Mikrolage, Grundstück, Bauweise, Ausstattung und Zustand erheblich unterscheiden.
| Beispiele Kölner Stadtteile | Allgemeine Charakteristik | Bei der Bewertung besonders beachten |
|---|---|---|
| Lindenthal, Marienburg, Hahnwald | etablierte Wohnlagen mit hochwertigen Teilmärkten | Mikrolage, Grundstück und Objektqualität |
| Sülz, Klettenberg, Ehrenfeld | urbane Wohnlagen | Grundstück, Gebäudetyp und unmittelbares Umfeld |
| Nippes, Deutz, Rodenkirchen | unterschiedliche etablierte Teilmärkte | Unterschiede innerhalb der jeweiligen Stadtteile |
| Mülheim, Kalk, Porz | heterogene Immobilienmärkte | konkrete Mikrolage genau betrachten |
| äußere Kölner Stadtlagen | stark objektabhängig | Verkehrsanbindung, Grundstück und Mikrolage |
Wichtig: Diese Tabelle stellt keine amtliche Preis- oder Lageklassifizierung dar und erlaubt keine Aussage über den Wert einer konkreten Immobilie.
Eine weitere amtliche Orientierung bietet BORIS-NRW. Das Informationssystem stellt unter anderem Bodenrichtwerte und weitere Informationen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen bereit.
Schritt 2: Verkaufspreis und Nettoerlös unterscheiden
Angenommen, ein Haus wird für 750.000 Euro verkauft.
Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass dieser Betrag anschließend vollständig zur freien Verfügung steht.
Eine vereinfachte Beispielrechnung:
| Position | Beispiel |
|---|---|
| Verkaufspreis | 750.000 € |
| noch bestehende Darlehensschuld | – 180.000 € |
| mögliche weitere Finanzierungskosten | individuell |
| gegebenenfalls anfallende Verkaufskosten | individuell |
| gegebenenfalls Maklerkosten | abhängig von Verkaufsweg und Vertrag |
| gegebenenfalls steuerliche Belastung | individuell |
| Nettoerlös | erst nach individueller Berechnung feststellbar |
Die Zahlen sind ausschließlich ein Rechenbeispiel. Sie stellen weder eine konkrete Kostenprognose noch eine steuerliche Berechnung für einen bestimmten Immobilienverkauf dar.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur:
„Für wie viel kann ich mein Haus verkaufen?“
Sondern:
„Welcher Betrag bleibt mir nach dem Verkauf tatsächlich übrig?“
Schritt 3: Können beim Hausverkauf Steuern anfallen?
Dieser Punkt sollte vor einem Verkauf individuell geprüft werden.
Nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) können Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken als private Veräußerungsgeschäfte steuerlich relevant sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Das Gesetz enthält allerdings auch Ausnahmen. Das betrifft insbesondere Immobilien, die innerhalb der gesetzlich bestimmten Zeiträume zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Auch bei einem unentgeltlichen Erwerb enthält § 23 EStG besondere Regelungen.
Deshalb wäre die pauschale Aussage:
„Nach zehn Jahren ist jeder Immobilienverkauf steuerfrei.“
für einen allgemeinen Ratgeber zu undifferenziert.
Ob im konkreten Fall eine Steuerpflicht besteht und wie hoch eine mögliche steuerliche Belastung ausfällt, hängt von den individuellen Umständen ab.
Bei steuerlichen Fragen sollte deshalb vor dem Verkauf eine Steuerberaterin, ein Steuerberater oder eine andere entsprechend befugte Fachperson hinzugezogen werden.
Schritt 4: Welche Kosten sollte ich vor dem Verkauf prüfen?
Vor einer Verkaufsentscheidung empfiehlt sich eine persönliche Nettoerlösrechnung.
Dabei können insbesondere folgende Positionen relevant sein:
- Restschuld: Bestehen noch Darlehen auf der Immobilie?
- Finanzierung: Können bei einer vorzeitigen Ablösung zusätzliche Kosten entstehen?
- Makler: Wird ein Makler eingeschaltet und welche Vergütung wurde vereinbart?
- Unterlagen: Müssen Dokumente neu beschafft oder erstellt werden?
- Energieausweis: Liegt ein gültiger Energieausweis vor?
- Grundbuch: Müssen bestehende Rechte oder Belastungen geklärt werden?
- Steuern: Kann der Verkauf steuerliche Folgen haben?
- Räumung oder Renovierung: Sind vor der Übergabe zusätzliche Arbeiten vorgesehen?
Erst nach dieser Prüfung lässt sich der mögliche Nettoerlös sinnvoll einschätzen.
Maklerkosten beim Hausverkauf: Nicht pauschal rechnen
Bei den Maklerkosten sollte nicht automatisch von einer bestimmten Prozentzahl ausgegangen werden.
Für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser enthält das Bürgerliche Gesetzbuch besondere Vorschriften zur Verteilung der Maklerkosten.
Ist ein Makler für beide Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus tätig und lässt er sich von beiden Seiten einen Maklerlohn versprechen, können sich die Parteien nach § 656c BGB grundsätzlich nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten.
Hat dagegen nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen und soll die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet werden, gelten die Voraussetzungen des § 656d BGB.
Welche Maklerkosten für einen Verkäufer tatsächlich entstehen, hängt daher unter anderem von der jeweiligen Verkaufskonstellation und dem konkreten Vertrag ab.
Schritt 5: Energieausweis beim Hausverkauf nicht vergessen
Auch der Energieausweis sollte frühzeitig geprüft werden.
Nach § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist beim geplanten Verkauf einer entsprechenden Bestandsimmobilie grundsätzlich ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt. Die Vorschrift enthält hierzu weitere Voraussetzungen und Regelungen.
Beim Verkauf ist der Energieausweis beziehungsweise eine Kopie grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Energieausweis beziehungsweise eine Kopie dem Käufer zu übergeben.
Für kommerzielle Immobilienanzeigen bestehen ebenfalls gesetzliche Anforderungen. Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vor, schreibt § 87 GModG bestimmte Angaben vor.
Dazu gehören unter anderem:
- Art des Energieausweises
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
- wesentliche Energieträger für die Heizung
- bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Eigentümer sollten diese Angaben deshalb vor der Veröffentlichung einer Immobilienanzeige prüfen.
Welche Unterlagen sollte ich für den Hausverkauf vorbereiten?
Eine vollständige Dokumentation kann die Prüfung der Immobilie erleichtern und unnötige Verzögerungen vermeiden.
Je nach Immobilie und Einzelfall können beispielsweise relevant sein:
- Grundbuchauszug
- Flur- beziehungsweise Liegenschaftskarte
- Grundrisse und Bauunterlagen
- Wohn- und Nutzflächenangaben
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen
- Informationen über bestehende Darlehen und Grundpfandrechte
- bei vermieteten Immobilien relevante Mietunterlagen
- gegebenenfalls Unterlagen zu baulichen Veränderungen
Nicht jedes Dokument wird bei jeder Immobilie in identischer Form benötigt. Welche Unterlagen konkret erforderlich sind, hängt vom Objekt und der jeweiligen Verkaufssituation ab.
Haus verkaufen in Köln: Makler, Privatverkauf oder Direktankauf?
Eigentümer haben verschiedene Möglichkeiten, ihre Immobilie zu verkaufen.
Beim klassischen Verkauf über einen Makler übernimmt dieser typischerweise Teile der Vermarktung und Vermittlung.
Beim Privatverkauf organisiert der Eigentümer den Verkaufsprozess weitgehend selbst.
Eine weitere Möglichkeit ist der direkte Hausankauf durch ein Unternehmen beziehungsweise einen Investor.
Bei einem tatsächlichen Direktankauf tritt das Unternehmen selbst als potenzieller Käufer der Immobilie auf und nicht lediglich als Vermittler.
Welche Vorteile kann ein Hausankauf in Köln bieten?
Ein Direktverkauf kann für Eigentümer interessant sein, wenn neben dem Verkaufspreis auch Zeit, Diskretion und organisatorischer Aufwand eine wichtige Rolle spielen.
Mögliche Vorteile können sein:
- direkter Ansprechpartner
- kürzere Entscheidungswege
- weniger öffentliche Besichtigungen
- diskretere Abwicklung
- Verkauf gegebenenfalls auch bei Renovierungsbedarf
- besser planbarer Ablauf
- keine Maklerprovision, sofern tatsächlich kein provisionspflichtiger Makler beteiligt ist
Diese möglichen Vorteile bedeuten jedoch nicht automatisch, dass ein Direktankauf wirtschaftlich immer die bessere Lösung ist.
Direktankauf: Auch mögliche Nachteile berücksichtigen
Ein professioneller Immobilienankäufer handelt wirtschaftlich.
Bei seiner Kalkulation können beispielsweise notwendige Sanierungen, Finanzierungskosten, Risiken, eine spätere Vermarktung und die eigene wirtschaftliche Marge berücksichtigt werden.
Deshalb kann ein Direktankaufsangebot unter einem Kaufpreis liegen, der bei einer erfolgreichen Vermarktung am offenen Markt möglicherweise erreichbar wäre.
Eigentümer sollten daher nicht ausschließlich fragen:
„Wer bietet den höchsten Kaufpreis?“
Sinnvoller ist es, mehrere Faktoren miteinander zu vergleichen:
Verkaufspreis, Nettoerlös, Zeitbedarf, Planungssicherheit und persönlicher Aufwand.
Muss ich mein Haus vor dem Verkauf renovieren?
Nicht unbedingt.
Eine Renovierung kann die Präsentation einer Immobilie verbessern. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass jeder investierte Euro den späteren Verkaufspreis entsprechend erhöht.
Vor größeren Investitionen sollten Eigentümer deshalb prüfen:
- Welche Arbeiten sind tatsächlich notwendig?
- Was würden diese Maßnahmen kosten?
- Welchen zusätzlichen Verkaufserlös könnten sie realistisch ermöglichen?
- Würde ein zukünftiger Käufer die Immobilie möglicherweise ohnehin nach eigenen Vorstellungen umbauen oder modernisieren?
Gerade bei älteren Häusern kann es sinnvoll sein, zunächst den aktuellen Zustand einschätzen zu lassen, bevor größere Summen investiert werden.
Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus oder Grundstück: Unterschiede bei der Bewertung
Die relevanten Bewertungsfaktoren unterscheiden sich nach Immobilienart.
Bei einem Einfamilienhaus können beispielsweise Grundstück, Wohnfläche, Gebäudezustand, Ausstattung und Lage eine wesentliche Rolle spielen.
Bei einer Eigentumswohnung kommen weitere Faktoren hinzu, etwa Hausgeld, Gemeinschaftseigentum, Rücklagen und Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Bei einem Mehrfamilienhaus sind unter anderem Mietverhältnisse, Erträge, Bewirtschaftung, Leerstand und Entwicklungsmöglichkeiten relevant.
Bei einem Grundstück können insbesondere Größe, Zuschnitt, Erschließung und die planungsrechtliche Situation von Bedeutung sein.
Pauschale Preisangaben sind deshalb ohne Kenntnis der konkreten Immobilie nur eingeschränkt aussagekräftig.
Haus verkaufen in Köln: So können Eigentümer vorgehen
Ein strukturierter Ablauf kann helfen, finanzielle und organisatorische Überraschungen zu vermeiden.
1. Immobilienwert einschätzen
Zunächst sollte eine nachvollziehbare Einschätzung der Immobilie erfolgen. Amtliche Grundstücksmarktdaten können dabei eine Orientierung bieten.
2. Finanzierung prüfen
Bei der finanzierenden Bank sollte geklärt werden, welche Darlehenssumme noch offen ist und welche Bedingungen bei einer vorzeitigen Ablösung gelten.
3. Steuerliche Situation klären
Bestehen mögliche steuerliche Auswirkungen, sollte fachlicher Rat eingeholt werden, bevor verbindliche Entscheidungen getroffen werden.
4. Unterlagen zusammenstellen
Fehlende Dokumente sollten möglichst frühzeitig identifiziert und gegebenenfalls beschafft werden.
5. Verkaufswege vergleichen
Privatverkauf, Maklervermittlung und Direktankauf haben unterschiedliche Vor- und Nachteile.
6. Nettoerlös berechnen
Nicht nur unterschiedliche Kaufpreise vergleichen. Entscheidend ist der Betrag, der nach den individuell anfallenden Kosten voraussichtlich verbleibt.
7. Kaufvertrag notariell beurkunden lassen
Ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung.
Lohnt es sich, ein Haus in Köln zu verkaufen?
Darauf gibt es keine allgemeingültige Antwort.
Für einen Eigentümer kann ein Verkauf sinnvoll sein, während ein anderer Eigentümer mit einer vergleichbaren Immobilie zu einer anderen Entscheidung kommt.
Relevant können unter anderem sein:
- persönlicher Kapitalbedarf
- bestehende Finanzierung
- steuerliche Situation
- Zustand der Immobilie
- erwartbarer Verkaufspreis
- mögliche Verkaufskosten
- gewünschter Zeitrahmen
- persönliche Zukunftsplanung
Wer die Entscheidung sachlich treffen möchte, sollte deshalb zunächst vier Größen möglichst realistisch bestimmen:
Immobilienwert – möglicher Verkaufspreis – voraussichtliche Kosten – erwarteter Nettoerlös.
Erst danach lässt sich besser beurteilen, welcher Verkaufsweg zur persönlichen Situation passt.
Fazit: Beim Hausverkauf in Köln zählt nicht nur der Kaufpreis
Wer ein Haus in Köln verkaufen möchte, sollte sich nicht allein auf einen möglichst hohen Angebotspreis konzentrieren.
Entscheidend ist, welcher Betrag nach einer möglicherweise noch bestehenden Finanzierung, individuellen Verkaufskosten und möglichen steuerlichen Auswirkungen tatsächlich verbleibt.
Auch der Verkaufsweg sollte zur persönlichen Situation passen. Eine breite Vermarktung kann andere Chancen bieten als ein Direktankauf. Umgekehrt kann ein Hausankauf in Köln für Eigentümer interessant sein, denen eine direkte, diskrete und möglichst planbare Abwicklung wichtig ist.
Vor einer verbindlichen Entscheidung empfiehlt sich deshalb eine realistische Einschätzung der Immobilie sowie eine persönliche Nettoerlösrechnung.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung. Steuerliche und rechtliche Auswirkungen eines Immobilienverkaufs können vom jeweiligen Einzelfall abhängen.
