Der Käufer steht fest, der Kaufpreis ist besprochen und der Notartermin vereinbart – doch kurz vor der Beurkundung sagt der Interessent plötzlich ab. Für Eigentümer kann das besonders ärgerlich sein, wenn andere Interessenten bereits abgesagt oder weitere finanzielle Entscheidungen getroffen wurden. Entscheidend ist jetzt, zwischen einer Kaufabsicht und einem bereits notariell geschlossenen Immobilienkaufvertrag zu unterscheiden. Auch mögliche Kosten- oder Schadenersatzansprüche sollten nicht pauschal angenommen, sondern im Einzelfall geprüft werden.
Noch drei Tage.
Dann sollte das Haus verkauft sein.
Der Vertragsentwurf liegt bereits auf dem Küchentisch. Der Notartermin steht im Kalender. Über den Kaufpreis wurde gesprochen, die wichtigsten Unterlagen wurden übermittelt und eigentlich schien alles geklärt.
Der Eigentümer hat vielleicht schon anderen Interessenten abgesagt. Möglicherweise wurde sogar bereits eine neue Wohnung gesucht oder der Umzug geplant.
Dann kommt die Nachricht:
„Es tut mir leid. Ich werde den Kaufvertrag doch nicht unterschreiben.“
Innerhalb weniger Minuten verändert sich die gesamte Situation.
Das Haus ist noch da – aber der vermeintlich sichere Käufer nicht mehr.
Jetzt stellen sich gleich mehrere Fragen:
Ist der Käufer bereits verpflichtet? Wer trägt entstandene Kosten? Kann Schadenersatz verlangt werden? Und wie geht der Hausverkauf jetzt weiter?
Kaufpreis vereinbart: Ist das Haus schon verkauft?
Nein, eine Einigung über den Kaufpreis sollte nicht mit einem vollständig abgeschlossenen Immobilienverkauf gleichgesetzt werden.
Für Grundstücksgeschäfte gelten besondere Formvorschriften.
Nach § 311b Abs. 1 BGB – notarielle Beurkundung bei Grundstücksverträgen bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Ein Handschlag, eine mündliche Zusage oder die Einigung über einen Kaufpreis ersetzt diese notarielle Beurkundung nicht.
Für Eigentümer ist deshalb eine Unterscheidung besonders wichtig:
„Der Interessent möchte mein Haus kaufen“ ist nicht dasselbe wie „der notarielle Kaufvertrag wurde geschlossen“.
Warum springen Käufer kurz vor dem Notartermin ab?
Die Gründe können sehr unterschiedlich sein.
Manchmal scheitert kurzfristig die Finanzierung. Eine Bank kann beispielsweise noch Unterlagen benötigen oder zu einer anderen Bewertung der Finanzierung beziehungsweise Immobilie kommen als erwartet.
In anderen Fällen verändert sich die persönliche Situation des Interessenten.
Berufliche Veränderungen, familiäre Entscheidungen, unerwartete finanzielle Belastungen oder Zweifel an einer langfristigen Finanzierung können eine Rolle spielen.
Auch neue Erkenntnisse über die Immobilie können dazu führen, dass ein Kaufinteressent seine Entscheidung überdenkt.
Für den Verkäufer ist zunächst vor allem entscheidend:
Ist die Absage endgültig oder besteht noch eine realistische Möglichkeit, den geplanten Verkauf fortzusetzen?
Noch nicht beim Notar unterschrieben: Kann es trotzdem rechtliche Pflichten geben?
Hier sollte nicht pauschal argumentiert werden.
Einerseits ist beim Grundstückskauf die notarielle Beurkundung von zentraler Bedeutung.
Andererseits kennt das Bürgerliche Gesetzbuch bereits während der Vertragsanbahnung bestimmte Pflichten.
Nach § 311 Abs. 2 BGB – Pflichten bei Vertragsverhandlungen kann unter anderem durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen oder die Anbahnung eines Vertrags ein Schuldverhältnis mit bestimmten Rücksichtnahmepflichten entstehen.
Das bedeutet jedoch nicht:
Käufer sagt ab = Käufer muss automatisch Schadenersatz zahlen.
Ob im konkreten Fall eine Pflicht verletzt wurde und daraus tatsächlich ein Anspruch entstehen kann, hängt von den jeweiligen Umständen ab.
Gerade bei Grundstücksgeschäften sollte zusätzlich die gesetzlich vorgeschriebene notarielle Form berücksichtigt werden.
Bei erheblichen finanziellen Folgen oder einem Streit zwischen den Beteiligten sollte der konkrete Sachverhalt deshalb fachlich geprüft werden.
Käufer sagt einen Tag vor dem Notartermin ab: Gibt es Schadenersatz?
Für den Eigentümer kann eine solche Situation erhebliche Folgen haben.
Vielleicht wurden andere Interessenten abgewiesen.
Vielleicht wurde bereits ein Umzug organisiert.
Oder der Verkäufer hat im Vertrauen auf den geplanten Verkauf andere wirtschaftliche Entscheidungen getroffen.
Trotzdem wäre eine pauschale Aussage wie
„Der Käufer muss alle entstandenen Kosten bezahlen“
nicht seriös.
Ob ein Schadenersatzanspruch besteht, ist eine Frage des konkreten Einzelfalls.
Dabei können unter anderem der Verlauf der Vertragsverhandlungen, konkrete Erklärungen der Beteiligten und mögliche Pflichtverletzungen eine Rolle spielen.
Wer einen erheblichen finanziellen Schaden geltend machen möchte, sollte daher qualifizierten Rechtsrat einholen.
Wer bezahlt den bereits erstellten Notarvertrag?
Auch hier sollten Eigentümer keine pauschalen Annahmen treffen.
Das Notariat kann bereits vor dem eigentlichen Beurkundungstermin tätig geworden sein.
Möglicherweise wurde ein Vertragsentwurf erstellt, Grundbuchinformationen wurden berücksichtigt und Angaben der Beteiligten verarbeitet.
Wird der Termin anschließend abgesagt, können trotzdem Kostenfragen entstehen.
Welche Gebühren konkret angefallen sind und wer sie schuldet, hängt von der erfolgten notariellen Tätigkeit und der konkreten Beauftragung ab.
Bei einer kurzfristigen Absage ist es deshalb sinnvoll, direkt beim zuständigen Notariat nachzufragen.
So lässt sich klären, ob bereits Kosten entstanden sind und wem diese gegebenenfalls berechnet werden.
Warum kommt der Kaufvertrag schon vor dem Notartermin?
Dass Käufer und Verkäufer den Vertragsentwurf vor der Beurkundung erhalten, hat einen wichtigen Hintergrund.
Das Beurkundungsgesetz enthält besondere Vorgaben für Verbraucherverträge.
Nach § 17 Abs. 2a BeurkG – Vorbereitung der notariellen Beurkundung soll ein Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhalten, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen.
Bei bestimmten beurkundungspflichtigen Verbraucherverträgen über Grundstücke soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.
Damit soll Zeit bestehen, den Vertrag zu prüfen und offene Fragen vor dem Termin zu klären.
Für Verkäufer ist jedoch wichtig:
Ein vorliegender Vertragsentwurf ist noch kein unterschriebener Kaufvertrag.
Was sollte der Eigentümer nach der Absage zuerst tun?
Zunächst sollte geklärt werden, warum der Käufer abgesagt hat.
Ist seine Entscheidung endgültig?
Oder besteht lediglich ein vorübergehendes Problem, beispielsweise bei der Finanzierung?
Ist der Rückzug endgültig, sollte der Verkaufsprozess möglichst schnell neu organisiert werden.
Sinnvolle Schritte können sein:
- frühere Interessenten erneut kontaktieren,
- Immobilienanzeige gegebenenfalls wieder aktivieren,
- Verkaufsunterlagen aktualisieren,
- Finanzierungsstand neuer Interessenten früher ansprechen,
- Zeitplan neu festlegen,
- alternative Verkaufswege prüfen.
Der Eigentümer beginnt dabei häufig nicht vollständig von vorne.
Fotos, Grundrisse, Energieausweis und andere Verkaufsunterlagen liegen möglicherweise bereits vor.
Frühere Kaufinteressenten erneut ansprechen
Gab es weitere ernsthafte Interessenten, kann es sinnvoll sein, diese erneut zu kontaktieren.
Vielleicht hatte eine andere Person ebenfalls konkretes Kaufinteresse, erhielt aber eine Absage, weil bereits ein Käufer ausgewählt worden war.
Jetzt kann sachlich mitgeteilt werden, dass die Immobilie wieder verfügbar ist.
Dabei muss der gescheiterte Verkauf nicht dramatisiert werden.
Eine klare Information reicht:
Der ursprünglich geplante Verkauf ist nicht zustande gekommen und die Immobilie steht wieder zum Verkauf.
Muss der Verkaufspreis jetzt reduziert werden?
Nicht automatisch.
Dass ein einzelner Käufer abspringt, bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Immobilienwert gesunken ist.
Entscheidend ist vielmehr der Grund für die Absage.
Ist ausschließlich die persönliche Finanzierung des Interessenten gescheitert, sagt das zunächst wenig über den Marktwert der Immobilie aus.
Erhält der Verkäufer dagegen von mehreren unabhängigen Interessenten ähnliche Rückmeldungen zum Preis oder Zustand, kann eine Überprüfung der Verkaufsstrategie sinnvoll sein.
Eine hektische Preissenkung unmittelbar nach einer einzelnen Absage ist daher nicht zwingend erforderlich.
Beim nächsten Käufer die Finanzierung früher ansprechen
Ist der erste Verkauf wegen Finanzierungsproblemen gescheitert, kann der Finanzierungsstand beim nächsten Interessenten früher thematisiert werden.
Mögliche Fragen sind:
- Wurde bereits mit einer Bank gesprochen?
- Liegt eine Finanzierungsbestätigung vor?
- Hat die Bank alle notwendigen Immobilienunterlagen?
- Gibt es noch offene Finanzierungsvoraussetzungen?
- Wann wird eine endgültige Entscheidung erwartet?
Auch eine Finanzierungsbestätigung stellt nicht zwangsläufig eine Garantie dafür dar, dass die Transaktion später tatsächlich durchgeführt wird.
Sie kann dem Eigentümer jedoch zusätzliche Informationen über den Stand der Finanzierung geben.
Hilft eine Reservierung gegen kurzfristige Absagen?
Eine Reservierungsvereinbarung kann organisatorisch sinnvoll erscheinen.
Sie sollte jedoch nicht mit einem notariell geschlossenen Immobilienkaufvertrag verwechselt werden.
Gerade bei Reservierungsgebühren, Vertragsstrafen oder anderen finanziellen Verpflichtungen können rechtliche Fragen entstehen.
Eigentümer sollten deshalb keine beliebige Mustervorlage verwenden und davon ausgehen, damit sei ein Kauf sicher.
Soll eine solche Vereinbarung eingesetzt werden, kann eine vorherige fachliche Prüfung sinnvoll sein.
Neuer Privatkäufer oder Direktankauf?
Nach einem geplatzten Notartermin kann der Eigentümer die Immobilie erneut am offenen Markt anbieten.
Alternativ kann geprüft werden, ob ein Direktankauf durch einen professionellen Immobilienkäufer infrage kommt.
Dabei tritt ein Unternehmen oder Investor selbst als möglicher Käufer auf.
Mögliche Merkmale können sein:
- weniger öffentliche Vermarktung,
- weniger Besichtigungstermine,
- direkte Abstimmung,
- gegebenenfalls kürzere Entscheidungswege,
- Verkauf möglicherweise auch bei Modernisierungsbedarf,
- keine Maklerprovision, sofern kein provisionspflichtiger Makler beteiligt ist.
Ein Direktankauf bedeutet allerdings nicht automatisch einen höheren Verkaufserlös.
Professionelle Käufer kalkulieren wirtschaftlich und berücksichtigen unter anderem Investitionsbedarf, Risiken und die eigene Marge.
Ein Kaufangebot kann deshalb unter einem Preis liegen, der bei einer erfolgreichen Vermarktung am offenen Markt möglicherweise erreichbar wäre.
Eigentümer sollten daher Kaufpreis, möglichen Nettoerlös, Zeitbedarf, Aufwand und persönliche Prioritäten miteinander vergleichen.
Was ändert sich nach der Unterschrift beim Notar?
Hier liegt ein entscheidender Unterschied.
Die Bundesnotarkammer informiert zum Immobilienkauf und zur notariellen Abwicklung , dass der Vertrag während der Beurkundung vollständig vorgelesen und sein rechtlicher Inhalt erläutert wird. Erst wenn offene Fragen geklärt und Änderungen berücksichtigt wurden, wird unterschrieben.
Nach der Beurkundung übernimmt das Notariat weitere Schritte der Vertragsabwicklung.
Die Bundesnotarkammer weist außerdem in ihrem Merkblatt zum Immobilienkauf darauf hin, dass der Vertrag mit der Unterzeichnung für Käufer und Verkäufer verbindlich wird.
Damit unterscheidet sich die Situation deutlich von einer bloßen Kaufabsicht vor dem Notartermin.
Kommt es nach der Beurkundung beispielsweise zu Problemen mit der Kaufpreiszahlung, sollte anhand des konkreten Vertrags geprüft werden, welche Schritte möglich sind.
Fragen zur Abwicklung können mit dem beurkundenden Notariat besprochen werden. Bei einem Rechtsstreit oder der Durchsetzung konkreter Ansprüche kann anwaltliche Beratung erforderlich sein.
Wie lässt sich das Risiko beim nächsten Käufer reduzieren?
Eine vollständige Garantie dafür, dass ein Interessent bis zum Notartermin bei seiner Entscheidung bleibt, gibt es nicht.
Der Verkaufsprozess kann jedoch besser vorbereitet werden.
Wichtige Immobilienunterlagen sollten möglichst früh vollständig vorliegen.
Die Finanzierung kann rechtzeitig angesprochen werden.
Offene Fragen zur Immobilie sollten nicht bis wenige Tage vor der Beurkundung warten.
Auch Käufer und Verkäufer sollten ausreichend Zeit haben, den Vertragsentwurf zu prüfen.
Je weniger offene Punkte unmittelbar vor dem Notartermin bestehen, desto strukturierter kann der Immobilienverkauf ablaufen.
Fazit: Der Notartermin platzt – der Hausverkauf muss trotzdem nicht vorbei sein
Zurück zum Küchentisch.
Der Vertragsentwurf liegt noch immer dort.
Nur die geplanten Unterschriften fehlen.
Für den Eigentümer kann sich die Absage zunächst so anfühlen, als seien Wochen oder Monate verloren.
Doch die Immobilie ist weiterhin verkäuflich.
Fotos und Unterlagen sind bereits vorbereitet. Vielleicht gibt es noch frühere Interessenten. Und falls nicht, kann die Vermarktung neu gestartet oder ein anderer Verkaufsweg geprüft werden.
Jetzt sollte zunächst geklärt werden:
Warum ist der Verkauf gescheitert? Gibt es weitere Interessenten? Ist eine erneute Vermarktung sinnvoll? Oder kommt eine andere Verkaufsstrategie infrage?
Bei möglichen Schadenersatzforderungen oder Streit über entstandene Kosten gilt dagegen:
Keine pauschalen Ansprüche unterstellen, sondern den konkreten Sachverhalt prüfen lassen.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Ob bei einem gescheiterten Immobilienverkauf Ansprüche, Kostenpflichten oder sonstige rechtliche Folgen bestehen, hängt von den Vereinbarungen und Umständen des Einzelfalls ab. Bei einem konkreten Streit oder erheblichen finanziellen Folgen sollte qualifizierter Rechtsrat eingeholt werden.
