Das eigene Haus verkaufen, Kapital aus der Immobilie erhalten und trotzdem weiterhin darin wohnen – dafür kommen unterschiedliche Gestaltungen infrage. Möglich sind beispielsweise ein Verkauf mit Wohnungsrecht, ein Nießbrauch oder unter bestimmten Voraussetzungen ein Verkauf mit anschließendem Mietverhältnis. Auch Teilverkaufsmodelle werden angeboten. Die Varianten unterscheiden sich jedoch erheblich hinsichtlich Nutzungsmöglichkeiten, laufender Kosten, Absicherung und möglicher Auswirkungen auf den Verkaufspreis.
Am Frühstückstisch sieht alles aus wie seit zwanzig Jahren.
Die gleiche Küche. Der gleiche Blick in den Garten. Im Wohnzimmer stehen die Familienfotos, und an der Kellertür erinnern kleine Kratzer noch immer an den damaligen Einzug.
Eigentlich möchte der Eigentümer hier nicht weg.
Gleichzeitig steckt ein erheblicher Teil seines Vermögens genau in diesem Haus.
Vielleicht wird zusätzliches Kapital für den Ruhestand benötigt. Vielleicht sollen finanzielle Verpflichtungen reduziert oder Angehörige unterstützt werden. Vielleicht möchte der Eigentümer schlicht einen Teil seines Immobilienvermögens verfügbar machen.
Dann entsteht eine Frage, die zunächst widersprüchlich klingt:
Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Grundsätzlich kommen hierfür verschiedene vertragliche Gestaltungen infrage. Ein klassischer Hausverkauf mit anschließendem Auszug ist also nicht die einzige denkbare Möglichkeit.
Möglichkeit 1: Haus verkaufen mit Wohnungsrecht
Eine mögliche Gestaltung ist der Immobilienverkauf unter Vereinbarung eines Wohnungsrechts.
Das Eigentum an der Immobilie geht dabei auf den Käufer über. Gleichzeitig kann zugunsten des bisherigen Eigentümers ein Recht vereinbart werden, bestimmte Räume oder das Gebäude weiterhin zu bewohnen.
Das Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB geregelt. Danach kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.
Ein solches Recht kann im Grundbuch abgesichert werden.
Für Verkäufer bedeutet das grundsätzlich:
Das Eigentum kann übertragen werden, ohne dass damit zwingend ein sofortiger Auszug verbunden sein muss.
Entscheidend ist allerdings die konkrete vertragliche und grundbuchliche Ausgestaltung.
Wohnungsrecht ist nicht automatisch Nießbrauch
Wohnungsrecht und Nießbrauch werden im Alltag häufig miteinander verwechselt.
Rechtlich handelt es sich jedoch nicht um dasselbe.
Nach § 1030 BGB kann eine Sache in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte die Nutzungen der Sache ziehen darf.
Ein Nießbrauch kann daher weitergehende Nutzungsmöglichkeiten bieten als ein reines Wohnungsrecht.
Das kann beispielsweise relevant werden, wenn der bisherige Eigentümer zunächst selbst im Haus wohnen möchte, später jedoch auszieht und eine anderweitige Nutzung der Immobilie in Betracht kommt.
Welche Gestaltung besser geeignet ist, lässt sich nicht pauschal beantworten.
Entscheidend sind insbesondere die persönlichen Zukunftspläne, die gewünschte Nutzung und die konkrete vertragliche Gestaltung.
Möglichkeit 2: Haus verkaufen und anschließend mieten
Eine weitere denkbare Variante ist ein vollständiger Verkauf mit anschließend vereinbartem Mietverhältnis.
Der bisherige Eigentümer verkauft das Haus und wird danach zum Mieter.
Das kann zunächst unkompliziert erscheinen:
Das gebundene Immobilienvermögen wird durch den Verkauf verfügbar, während ein unmittelbarer Umzug möglicherweise vermieden werden kann.
Allerdings verändert sich die rechtliche und wirtschaftliche Situation deutlich.
Nach dem Verkauf gehört die Immobilie einem anderen Eigentümer. Gleichzeitig können durch das Mietverhältnis laufende Mietzahlungen und weitere Verpflichtungen entstehen.
Vor Vertragsabschluss sollten daher insbesondere folgende Punkte geklärt werden:
- Höhe der Miete
- Nebenkosten
- Vertragsdauer
- Kündigungsregelungen
- Instandhaltung und Reparaturen
- mögliche zukünftige Mietanpassungen
Ein solches Modell sollte deshalb nicht ausschließlich danach beurteilt werden, welcher Kaufpreis für das Haus gezahlt wird.
Ebenso wichtig sind die langfristigen Bedingungen des anschließenden Wohnens.
Möglichkeit 3: Teilverkauf der Immobilie
Am Markt werden außerdem sogenannte Immobilien-Teilverkaufsmodelle angeboten.
Dabei verkauft der Eigentümer nicht die gesamte Immobilie, sondern lediglich einen Miteigentumsanteil.
Der bisherige Eigentümer bleibt Miteigentümer und erhält für den veräußerten Anteil Kapital. Häufig sehen solche Modelle zusätzlich ein Nutzungsrecht sowie ein laufendes Nutzungsentgelt vor.
Das klingt zunächst nach einer Kombination aus finanzieller Liquidität und weiterer Nutzung des Hauses.
Die Vertragsmodelle können jedoch komplex sein.
Die Bundesnotarkammer weist bei Informationen zum Teilverkauf des Eigenheims unter anderem darauf hin, dass neben dem Nutzungsentgelt auch Fragen zu Instandhaltung, späterer Verwertung und weiteren Kosten eine Rolle spielen können.
Eigentümer sollten deshalb nicht nur darauf schauen, welcher Betrag unmittelbar ausgezahlt wird.
Entscheidend ist die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung über einen längeren Zeitraum.
Warum kann ein Wohnungsrecht den Verkaufspreis beeinflussen?
Für einen Käufer macht es einen erheblichen Unterschied, ob er eine Immobilie nach dem Erwerb sofort selbst nutzen kann oder ob eine andere Person aufgrund eines vereinbarten Rechts weiterhin darin wohnen darf.
Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch kann daher bei der wirtschaftlichen Bewertung einer Immobilie berücksichtigt werden.
Wie stark sich ein solches Recht im konkreten Fall auf den erzielbaren Kaufpreis auswirkt, lässt sich nicht pauschal bestimmen.
Relevant können beispielsweise sein:
- Immobilienwert
- Lage
- Zustand des Gebäudes
- Umfang des vereinbarten Rechts
- Dauer des Rechts
- Alter des Berechtigten bei lebenslangen Gestaltungen
- Kostenverteilung
- Nutzungsmöglichkeiten des Käufers
Pauschale Versprechen wie „voller Marktpreis trotz lebenslangem Wohnrecht“ sollten daher kritisch betrachtet werden.
Der konkrete Kaufpreis hängt von der Immobilie, der Vertragsgestaltung und den Verhandlungen zwischen den Beteiligten ab.
Wer bezahlt Reparaturen und laufende Kosten?
Diese Frage wird bei einem Verkauf mit anschließendem Nutzungsrecht leicht unterschätzt.
Wenn der Verkäufer weiterhin im Haus wohnt, sollte möglichst eindeutig geregelt werden, wer zukünftig welche Kosten trägt.
Relevant können beispielsweise sein:
- Betriebskosten
- Versicherungen
- kleinere Reparaturen
- größere Instandsetzungen
- Modernisierungen
- öffentliche Abgaben
- Kosten für Garten oder Außenanlagen
Welche Verpflichtungen tatsächlich bestehen, hängt von der jeweiligen Gestaltung und den getroffenen Vereinbarungen ab.
Je länger das Nutzungsrecht bestehen soll, desto wichtiger sind verständliche und eindeutige Regelungen.
Eigentümer sollten deshalb nicht nur fragen:
„Darf ich lebenslang wohnen bleiben?“
Ebenso wichtig ist:
„Unter welchen finanziellen und vertraglichen Bedingungen darf ich dort wohnen bleiben?“
Was passiert, wenn der neue Eigentümer später verkauft?
Gerade bei langfristigen Vereinbarungen ist die Absicherung des Wohnens von besonderer Bedeutung.
Ein dingliches Wohnungsrecht kann im Grundbuch eingetragen werden. Die Bundesnotarkammer erläutert bei ihren Informationen zu Dienstbarkeiten, dass entsprechende Rechte an Grundstücken grundbuchlich abgesichert werden können.
Damit unterscheidet sich eine solche Gestaltung wesentlich von einer bloßen mündlichen Zusage.
Bei einem geplanten langfristigen oder lebenslangen Wohnungsrecht sollte deshalb geklärt werden, welches konkrete Recht vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden soll.
Auch der Rang des Rechts und die Voraussetzungen, unter denen es möglicherweise endet, können von Bedeutung sein.
Die konkrete Gestaltung sollte vor Vertragsabschluss mit dem Notariat besprochen und bei weitergehendem Beratungsbedarf unabhängig rechtlich geprüft werden.
Haus verkaufen und wohnen bleiben: Für wen kann das interessant sein?
Ein entsprechendes Modell kann für Eigentümer interessant sein, die Kapital aus ihrer Immobilie freisetzen möchten, ihr gewohntes Zuhause jedoch zunächst oder dauerhaft nicht verlassen wollen.
Denkbar sind beispielsweise Situationen, in denen:
- zusätzliches Kapital für den Ruhestand benötigt wird,
- bestehende finanzielle Verpflichtungen reduziert werden sollen,
- Angehörige finanziell unterstützt werden sollen,
- Vermögen zu Lebzeiten anders verteilt werden soll,
- ein sofortiger Umzug nicht gewünscht ist.
Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Verkauf mit Wohnungsrecht automatisch die wirtschaftlich beste Lösung darstellt.
Je nach persönlicher Situation können auch ein klassischer Verkauf, eine Vermietung oder andere finanzielle beziehungsweise immobilienbezogene Lösungen geprüft werden.
Hausankauf mit Wohnungsrecht: Angebote genau vergleichen
Auch ein direkter Verkauf an einen professionellen Immobilienankäufer kann grundsätzlich geprüft werden, wenn ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen und anschließend weiterhin darin wohnen möchte.
Ob ein Käufer eine solche Gestaltung akzeptiert und welche Konditionen angeboten werden, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.
Ein möglicher Direktverkauf kann beispielsweise mit weniger öffentlicher Vermarktung und kürzeren Abstimmungswegen verbunden sein.
Professionelle Käufer kalkulieren allerdings wirtschaftlich.
Ein bestehendes oder neu einzutragendes Wohnungsrecht beziehungsweise ein Nießbrauch kann deshalb bei der Bewertung der Immobilie und der Höhe eines möglichen Kaufangebots berücksichtigt werden.
Eigentümer sollten Angebote daher nicht ausschließlich anhand des Kaufpreises vergleichen.
Wichtiger ist das Gesamtpaket aus:
Kaufpreis + Wohnrecht + laufenden Kosten + Absicherung + zukünftigen Verpflichtungen.
Was sollten Eigentümer vor dem Verkauf klären?
Vor einer Entscheidung sollte zunächst klar sein, welches Ziel mit dem Verkauf erreicht werden soll.
Soll das Wohnrecht lebenslang gelten oder nur für einen bestimmten Zeitraum?
Soll ausschließlich die eigene Nutzung möglich sein oder könnte später auch eine Vermietung relevant werden?
Wer trägt größere Reparaturen?
Entstehen monatliche Zahlungen?
Was passiert bei einem späteren Umzug?
Wie viel Kapital wird tatsächlich benötigt?
Und was geschieht, wenn der neue Eigentümer die Immobilie irgendwann weiterverkaufen möchte?
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, lassen sich unterschiedliche Verkaufsmodelle sinnvoll miteinander vergleichen.
Notarielle Beurkundung beim Hausverkauf
Ein Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Bei einem Hausverkauf mit Wohnungsrecht, Nießbrauch oder anderen besonderen Vereinbarungen können zusätzliche Regelungen erforderlich beziehungsweise sinnvoll sein.
Vor der Beurkundung sollte daher insbesondere klar sein:
Welche Rechte sollen bestehen?
Wie lange sollen sie gelten?
Welche Kosten trägt welche Partei?
Wie wird das Nutzungsrecht abgesichert?
Was geschieht bei späteren Veränderungen?
Bei komplexen Gestaltungen kann zusätzlich unabhängige rechtliche und gegebenenfalls steuerliche Beratung sinnvoll sein.
Fazit: Hausverkauf bedeutet nicht automatisch Auszug
Zurück zum Frühstückstisch.
Die Küche kann dieselbe bleiben. Der Blick in den Garten ebenfalls.
Was sich verändert, sind die Eigentumsverhältnisse.
Ein Hausverkauf muss nicht in jeder denkbaren Gestaltung bedeuten, dass der bisherige Eigentümer unmittelbar ausziehen muss.
Wohnungsrecht, Nießbrauch, Verkauf mit anschließendem Mietverhältnis und Teilverkauf können unterschiedliche Möglichkeiten eröffnen.
Sie haben jedoch auch unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen.
Wer sein Haus verkaufen und weiterhin darin wohnen möchte, sollte deshalb nicht nur fragen:
„Wie viel Geld bekomme ich?“
Die wichtigere Frage lautet:
„Wie viel Geld erhalte ich, welche Rechte behalte ich und welche Kosten oder Verpflichtungen entstehen langfristig?“
Erst wenn diese Punkte gemeinsam betrachtet werden, lässt sich beurteilen, welche Gestaltung für die persönliche Situation grundsätzlich infrage kommen kann.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Wohnungsrecht, Nießbrauch, Mietmodelle und Teilverkaufsmodelle können je nach Vertragsgestaltung unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben. Vor einer verbindlichen Entscheidung sollten die konkreten Vertragsbedingungen und bei Bedarf die rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen fachlich geprüft werden.
