Ein geerbtes Haus kann einen erheblichen Wert darstellen – gleichzeitig aber sofort Kosten verursachen. Besonders schwierig wird es, wenn Dach, Heizung, Fenster oder Elektrik modernisiert werden müssten, aber das notwendige Kapital fehlt. Eigentümer müssen eine geerbte Immobilie nicht automatisch vor dem Verkauf umfassend sanieren. Je nach Zustand, finanzieller Situation und Verkaufsziel können ein Verkauf im Ist-Zustand, gezielte kleinere Maßnahmen oder ein Direktverkauf mögliche Wege sein.
Der Schlüssel liegt noch dort, wo er seit Jahren lag.
In der kleinen Schale neben der Haustür.
Beim Betreten riecht das Haus genauso wie früher. Im Wohnzimmer steht noch der alte Schrank. Im Keller befinden sich Werkzeug und Kartons. An der Wand hängen Familienfotos.
Nur eines ist jetzt anders:
Das Haus gehört plötzlich dem Erben.
Was zunächst wie ein Vermögenswert wirkt, kann schnell zu einer finanziellen Herausforderung werden.
Die Heizung ist alt. Einige Fenster müssten erneuert werden. Im Badezimmer stammen Fliesen und Leitungen aus einer anderen Zeit. Vielleicht gibt es Feuchtigkeit im Keller oder das Dach müsste in den nächsten Jahren saniert werden.
Ein Handwerker nennt eine erste Größenordnung.
20.000 Euro.
Dann kommt ein zweites Gewerk hinzu.
Und plötzlich stehen 50.000, 80.000 oder noch mehr Euro im Raum.
Das Problem:
Das Geld für eine umfassende Sanierung ist nicht vorhanden.
Muss das Haus trotzdem erst modernisiert werden, bevor es verkauft werden kann?
Nein. Ein Verkauf kann grundsätzlich auch ohne vorherige Komplettsanierung infrage kommen.
Die entscheidende Frage lautet vielmehr:
Welche Maßnahmen lohnen sich vor dem Verkauf tatsächlich – und welche nicht?
Erst klären: Wer darf das geerbte Haus überhaupt verkaufen?
Bevor über Renovierung, Verkaufspreis oder Käufer gesprochen wird, sollte zunächst die Eigentums- und Erbsituation geklärt sein.
Besonders wichtig wird das, wenn mehrere Personen geerbt haben.
Dann kann eine Erbengemeinschaft bestehen und Entscheidungen über die Immobilie müssen entsprechend abgestimmt werden.
Auch steuerliche und formale Fragen rund um den Erwerb sollten nicht einfach ausgeblendet werden.
Bei einer Erbschaft mit Grundbesitz bestehen besondere steuerliche Anzeigevorschriften. Die Einzelheiten ergeben sich aus § 30 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz.
Deshalb ist es sinnvoll, die Nachlasssituation zu ordnen, bevor größere Investitionen in das Haus vorgenommen oder verbindliche Verkaufsentscheidungen getroffen werden.
Muss ein geerbtes Haus vor dem Verkauf saniert werden?
Nicht automatisch.
Ein älteres oder renovierungsbedürftiges Haus kann grundsätzlich auch in seinem bestehenden Zustand verkauft werden.
Entscheidend ist, ob sich eine Investition vor dem Verkauf wirtschaftlich tatsächlich auszahlt.
Ein typischer Denkfehler lautet:
„Wenn ich 50.000 Euro saniere, bekomme ich anschließend mindestens 50.000 Euro mehr.“
So muss es nicht kommen.
Eine Investition von 50.000 Euro führt nicht automatisch zu einer entsprechenden Erhöhung des Verkaufspreises.
Ob sich eine Maßnahme lohnt, hängt unter anderem von der Lage, dem Ausgangszustand, der Nachfrage, der Art der Sanierung und der Zielgruppe möglicher Käufer ab.
Drei Möglichkeiten vor dem Verkauf
Für Erben ohne großes Sanierungsbudget kommen im Wesentlichen drei Strategien infrage.
Erstens: Verkauf im aktuellen Zustand.
Die Immobilie wird ohne größere Sanierungsarbeiten angeboten. Der bestehende Modernisierungsbedarf wird bei der Preisfindung und Vermarktung berücksichtigt.
Zweitens: Kleine, gezielte Maßnahmen.
Statt einer Komplettsanierung werden nur überschaubare Arbeiten durchgeführt, die den Gesamteindruck verbessern können.
Drittens: Direktverkauf prüfen.
Die Immobilie wird einem professionellen Käufer angeboten, der grundsätzlich auch renovierungs- oder sanierungsbedürftige Häuser erwerben kann.
Welche Variante sinnvoller ist, hängt vom konkreten Objekt und den finanziellen Möglichkeiten des Eigentümers ab.
Verkauf im Ist-Zustand: Kann das funktionieren?
Ja.
Gerade bei älteren Immobilien suchen manche Käufer gezielt nach Häusern, die sie nach ihren eigenen Vorstellungen modernisieren können.
Für solche Interessenten kann es sogar attraktiver sein, selbst über Badezimmer, Bodenbeläge, Heizung oder Grundriss zu entscheiden.
Der Eigentümer spart sich dadurch möglicherweise erhebliche Vorleistungen.
Allerdings sollte der Sanierungsbedarf realistisch im Verkaufspreis berücksichtigt werden.
Ein unsaniertes Haus zum Preis einer vollständig modernisierten Immobilie anzubieten, kann die Vermarktung erschweren.
Unsaniert verkaufen bedeutet deshalb nicht, den Zustand zu ignorieren.
Es bedeutet, den tatsächlichen Zustand transparent in die Verkaufsstrategie einzubeziehen.
Welche kleinen Maßnahmen können vor dem Verkauf sinnvoll sein?
Zwischen „gar nichts machen“ und „komplett sanieren“ liegt ein großer Bereich.
Manchmal können bereits überschaubare Arbeiten helfen, eine Immobilie gepflegter zu präsentieren.
Dazu können je nach Zustand beispielsweise gehören:
- gründliche Reinigung,
- Entrümpelung,
- Entfernung offensichtlich beschädigter Gegenstände,
- kleinere Schönheitsreparaturen,
- Pflege von Garten und Eingangsbereich,
- Beseitigung kleinerer leicht behebbarer Mängel.
Hier geht es nicht darum, ein altes Haus künstlich als Neubau erscheinen zu lassen.
Das Ziel ist vielmehr:
Interessenten sollen den tatsächlichen Zustand erkennen können, ohne von vermeidbarer Unordnung oder Vernachlässigung abgelenkt zu werden.
Was sollte nicht einfach überstrichen oder versteckt werden?
Besonders vorsichtig sollten Verkäufer bei tatsächlichen Mängeln sein.
Feuchtigkeit, bekannte Undichtigkeiten, erhebliche Schäden oder andere relevante Probleme sollten nicht lediglich optisch kaschiert werden, um einen besseren Eindruck zu erzeugen.
Eine kosmetische Verschönerung ist etwas anderes als das bewusste Verbergen eines bekannten Mangels.
Gerade bei einem älteren geerbten Haus kann es deshalb sinnvoll sein, zunächst einen realistischen Überblick über den Gebäudezustand zu erhalten.
So lässt sich besser entscheiden, welche Arbeiten sinnvoll sind und welche Informationen beim Verkauf relevant werden.
Energieausweis beim Verkauf nicht vergessen
Auch bei einer geerbten und unsanierten Immobilie können beim Verkauf Anforderungen rund um den Energieausweis bestehen.
Nach § 80 des aktuell geltenden Gebäudemodernisierungsgesetzes ist beim Verkauf eines bestehenden Gebäudes grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, sofern nicht bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt; das Gesetz regelt außerdem die Vorlage gegenüber potenziellen Käufern.
Für Eigentümer bedeutet das:
Ein unsanierter Zustand ersetzt nicht die Prüfung, welche Unterlagen für den Verkauf erforderlich sind.
Der Energieausweis ist dabei nicht automatisch eine Aufforderung, das Gebäude vor dem Verkauf vollständig energetisch zu sanieren.
Er dient unter anderem dazu, Informationen über die energetischen Eigenschaften des Gebäudes bereitzustellen.
Lohnt sich eine neue Heizung noch vor dem Verkauf?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten.
Eine neue Heizungsanlage kann eine erhebliche Investition darstellen.
Ob sich diese Ausgabe unmittelbar vor einem geplanten Verkauf wirtschaftlich auszahlt, hängt von der Immobilie, dem bestehenden System, den gesetzlichen Rahmenbedingungen und der Nachfrage ab.
Deshalb sollte nicht allein nach dem Prinzip gehandelt werden:
„Neu ist immer besser.“
Vor einer größeren Investition ist vielmehr sinnvoll zu prüfen, welchen Einfluss sie voraussichtlich auf Verkaufspreis und Vermarktbarkeit haben könnte.
Manchmal kann ein Käufer eine Modernisierung nach dem Erwerb selbst planen.
Was ist mit Dach, Fenstern und Elektrik?
Auch hier gilt:
Nicht jede technisch sinnvolle Modernisierung ist automatisch eine wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme unmittelbar vor dem Verkauf.
Ein neues Dach kann teuer sein.
Neue Fenster ebenfalls.
Eine umfassende Erneuerung der Elektrik kann erhebliche Arbeiten verursachen.
Sind mehrere Bereiche gleichzeitig betroffen, kann aus einem vermeintlichen Renovierungsprojekt schnell eine umfangreiche Sanierung werden.
Eigentümer sollten deshalb Angebote einholen und anschließend vergleichen:
Was kostet die Maßnahme – und welcher zusätzliche Verkaufserlös ist realistisch zu erwarten?
Diese beiden Zahlen sind nicht automatisch identisch.
Vorsicht mit Krediten nur für den geplanten Verkauf
Wenn kein Eigenkapital für die Sanierung vorhanden ist, erscheint ein Kredit möglicherweise als schnelle Lösung.
Das kann in einzelnen Situationen sinnvoll sein.
Es sollte aber nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass eine kreditfinanzierte Sanierung durch einen später höheren Verkaufspreis vollständig wieder hereingeholt wird.
Zinsen, Finanzierungskosten, Baukostenrisiken und Verzögerungen können die Rechnung verändern.
Wer eine größere Finanzierung ausschließlich für die Vorbereitung eines Immobilienverkaufs aufnehmen möchte, sollte deshalb die wirtschaftlichen Folgen vorher sorgfältig prüfen.
Geerbtes Haus verkaufen: Kann Einkommensteuer eine Rolle spielen?
Auch steuerlich sollte ein geerbtes Haus nicht pauschal wie eine gerade selbst gekaufte Immobilie behandelt werden.
Für private Grundstücksverkäufe enthält § 23 Einkommensteuergesetz wichtige Regeln.
Besonders relevant bei einer Erbschaft: Für diese Vorschrift wird bei einem unentgeltlichen Erwerb grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet.
Vereinfacht gesagt kann daher unter anderem von Bedeutung sein, wann und unter welchen Umständen der Erblasser die Immobilie erworben hat und wie sie genutzt wurde.
Ob ein konkreter Verkauf steuerpflichtig ist, sollte bei Unsicherheit individuell steuerlich geprüft werden.
Pauschale Aussagen wie „geerbte Häuser können immer steuerfrei verkauft werden“ wären nicht zuverlässig.
Direktankauf eines unsanierten geerbten Hauses
Wenn das Kapital für eine umfangreiche Sanierung fehlt und der Eigentümer keine monatelange Modernisierung organisieren möchte, kann auch ein Direktankauf geprüft werden.
Dabei tritt ein Unternehmen oder Investor selbst als potenzieller Käufer der Immobilie auf.
Für Erben kann dies insbesondere interessant sein, wenn:
- erheblicher Renovierungsbedarf besteht,
- kurzfristig keine Sanierung finanziert werden kann,
- das Haus leer steht,
- der Eigentümer weit entfernt wohnt,
- eine aufwendige Vermarktung vermieden werden soll,
- eine Erbengemeinschaft eine Lösung für die Immobilie sucht.
Ein möglicher Vorteil kann darin liegen, dass ein professioneller Käufer den bestehenden Sanierungsbedarf in seine eigene Kalkulation einbezieht.
Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass ein Direktankauf den höchsten möglichen Verkaufspreis bringt.
Professionelle Käufer berücksichtigen typischerweise Sanierungsaufwand, Risiken und ihre wirtschaftliche Kalkulation.
Ein Angebot kann deshalb unter einem Kaufpreis liegen, der nach erfolgreicher Sanierung oder bei einer längeren Vermarktung am offenen Markt möglicherweise erreichbar wäre.
Makler, Privatverkauf oder Direktankauf?
Eigentümer sollten nicht nur den genannten Kaufpreis vergleichen.
Auch Zeit und notwendige Vorleistungen spielen eine Rolle.
Bei einer klassischen Vermarktung kann möglicherweise ein höherer Marktpreis erreichbar sein, gleichzeitig können Vorbereitung, Besichtigungen und Verhandlungen mehr Zeit beanspruchen.
Beim Privatverkauf übernimmt der Eigentümer wesentliche Aufgaben selbst.
Beim Direktankauf kann der Verkaufsprozess gegebenenfalls kompakter ausfallen, dafür kalkuliert der Käufer wirtschaftlich.
Es gibt deshalb keinen Verkaufsweg, der für jedes geerbte Haus automatisch der beste ist.
Welche Unterlagen sollten Erben zusammentragen?
Bevor das Haus angeboten wird, sollten vorhandene Unterlagen möglichst vollständig zusammengestellt werden.
Dazu können je nach Immobilie beispielsweise gehören:
- Grundbuchinformationen,
- Grundrisse,
- Bauunterlagen,
- Wohnflächenangaben,
- Energieausweis,
- Nachweise über frühere Modernisierungen,
- Unterlagen zur Heizungsanlage,
- Informationen über bestehende Rechte oder Belastungen,
- gegebenenfalls Unterlagen zur Erbfolge.
Nicht jedes Dokument ist in jedem Verkaufsfall gleichermaßen erforderlich.
Eine strukturierte Dokumentensammlung erleichtert jedoch die Bewertung und den späteren Verkaufsprozess.
Erst sanieren oder direkt verkaufen?
Eine einfache Rechnung kann bei der Entscheidung helfen.
Angenommen, das Haus könnte im aktuellen Zustand für einen bestimmten Betrag verkauft werden.
Eine Sanierung würde beispielsweise 70.000 Euro kosten.
Dann reicht es nicht zu fragen:
„Steigt der Verkaufspreis nach der Sanierung?“
Die bessere Frage lautet:
„Steigt mein tatsächlicher Nettoerlös nach allen Sanierungs-, Finanzierungs- und Nebenkosten ausreichend, um Aufwand und Risiko zu rechtfertigen?“
Genau dieser Unterschied wird häufig übersehen.
Eine geerbte Immobilie kann auch laufend Geld kosten
Solange das Haus nicht verkauft ist, können weitere Kosten entstehen.
Je nach Immobilie und Situation können beispielsweise Versicherungen, Energie, Grundsteuer, Gartenpflege, kleinere Reparaturen oder Sicherungsmaßnahmen relevant sein.
Steht das Haus längere Zeit leer, sollte außerdem geprüft werden, welche Anforderungen der jeweilige Versicherungsvertrag stellt.
Eine lange Sanierungsphase bedeutet daher nicht nur Baukosten.
Sie kann gleichzeitig die Zeit verlängern, in der laufende Kosten getragen werden müssen.
Fazit: Nicht jedes geerbte Haus muss vor dem Verkauf saniert werden
Zurück zum alten Schlüssel in der Schale.
Vielleicht wird das Haus nie wieder so aussehen wie früher.
Aber genau das muss es für einen Verkauf auch nicht.
Ein geerbtes Haus darf alt sein. Es darf renovierungsbedürftig sein. Und es kann grundsätzlich auch verkauft werden, wenn der neue Eigentümer noch viel Arbeit investieren muss.
Entscheidend ist nicht, möglichst viel Geld in das Gebäude zu stecken.
Entscheidend ist, welche Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.
Manchmal ist eine gezielte Renovierung der bessere Weg.
Manchmal reicht eine gründliche Vorbereitung.
Und manchmal kann ein Verkauf im bestehenden Zustand sinnvoller sein als eine Sanierung, die der Erbe finanziell kaum tragen kann.
Die zentrale Frage lautet deshalb nicht:
„Wie bekomme ich genug Geld für die Sanierung?“
Sondern:
„Muss ich diese Sanierung vor dem Verkauf überhaupt selbst durchführen?“
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Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs-, Energie- oder Anlageberatung dar. Bei einer Erbschaft können insbesondere die konkrete Erbfolge, steuerliche Situation, Eigentumsverhältnisse und der Zustand der Immobilie Auswirkungen auf den Verkauf haben. Bei rechtlichen oder steuerlichen Zweifelsfragen sollte der konkrete Einzelfall fachlich geprüft werden.
