Eine Immobilie unter Marktwert zu verkaufen, ist nicht automatisch ein finanzieller Fehler. Ein niedrigerer Preis kann sinnvoll sein, wenn Geschwindigkeit, Planungssicherheit, Sanierungsbedarf oder eine Übertragung innerhalb der Familie wichtiger sind als der maximal mögliche Verkaufspreis. Allerdings können bei Verkäufen deutlich unter dem tatsächlichen Wert steuerliche und erbrechtliche Fragen entstehen, insbesondere wenn ein Teil wirtschaftlich als Schenkung einzuordnen ist. Deshalb sollten Eigentümer Marktwert, Nettoerlös und persönliche Ziele vor der Preisentscheidung getrennt betrachten.

Immobilie unter Marktwert verkaufen?

„Unter Wert würde ich niemals verkaufen.“

Dieser Satz klingt zunächst vernünftig. Schließlich geht es bei einem Haus oder einer Eigentumswohnung häufig um mehrere Hunderttausend Euro.

Trotzdem kann es Situationen geben, in denen der höchste theoretisch erzielbare Preis nicht automatisch die wirtschaftlich beste Entscheidung ist.

Ein schneller Verkauf kann laufende Kosten reduzieren. Eine sanierungsbedürftige Immobilie kann ohne vorherige Investitionen verkauft werden. Innerhalb einer Familie kann bewusst ein niedrigerer Kaufpreis vereinbart werden.

Doch genau hier beginnt die entscheidende Frage:

Was bedeutet eigentlich „unter Marktwert“ – und wann wird aus einem günstigen Verkauf möglicherweise teilweise eine Schenkung?

Was bedeutet „Immobilie unter Marktwert verkaufen“?

Zunächst müssen Marktwert, Angebotspreis und tatsächlicher Verkaufspreis voneinander getrennt werden.

Der Marktwert ist keine beliebig festgelegte Zahl.

Das Bewertungsgesetz beschreibt den „gemeinen Wert“ grundsätzlich als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der Eigenschaften des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. (Gesetze im Internet)

Bei Immobilien beeinflussen unter anderem folgende Faktoren den Wert:

• Lage und Mikrolage
• Grundstücksgröße
• Wohn- und Nutzfläche
• Baujahr
• Gebäudezustand
• Modernisierungsbedarf
• energetischer Zustand
• Grundriss
• Ausstattung
• Vermietungssituation
• Rechte und Belastungen
• regionale Nachfrage

Ein Haus für 350.000 Euro zu verkaufen, obwohl vergleichbare Objekte für 400.000 Euro inseriert werden, beweist deshalb noch nicht automatisch einen Verkauf „50.000 Euro unter Marktwert“.

Inseratspreise sind zunächst Wunschpreise.

Entscheidend ist, welchen Wert das konkrete Objekt unter seinen tatsächlichen Bedingungen besitzt.

Warum verkaufen Eigentümer überhaupt unter Marktwert?

Nicht jeder Immobilienverkauf verfolgt ausschließlich das Ziel eines maximalen Kaufpreises.

Manchmal besitzt Zeit einen erheblichen wirtschaftlichen Wert.

Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine Immobilie leer steht und weiterhin Kosten verursacht.

Andere Eigentümer möchten nach einer Erbschaft schnell Klarheit schaffen, einen Umzug finanzieren oder eine sanierungsbedürftige Immobilie ohne weitere Investitionen abgeben.

Auch ein Verkauf innerhalb der Familie kann bewusst zu einem niedrigeren Preis erfolgen.

Deshalb ist ein Preis unter dem rechnerischen Marktwert nicht automatisch irrational.

Entscheidend ist, was der Verkäufer dafür erhält: Geschwindigkeit, geringeres Risiko, weniger Investitionsbedarf oder eine gewünschte Vermögensübertragung.

Wann kann ein schneller Verkauf wirtschaftlich sinnvoll sein?

Ein niedrigerer Verkaufspreis kann dann interessant werden, wenn ein längerer Verkaufsprozess erhebliche Kosten verursacht.

Ein Beispiel:

Realistisch angestrebter Verkaufspreis: 500.000 Euro.

Kurzfristig realisierbares Angebot: 475.000 Euro.

Differenz: 25.000 Euro.

Auf den ersten Blick scheint das Warten auf 500.000 Euro eindeutig attraktiver.

Doch jetzt müssen weitere Fragen beantwortet werden:

Wie lange dauert es voraussichtlich, einen Käufer für 500.000 Euro zu finden?

Welche Finanzierungskosten entstehen bis dahin?

Wie hoch sind Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld, Energie- und Instandhaltungskosten?

Steht das Gebäude leer?

Sind Investitionen notwendig, um den höheren Preis überhaupt erreichen zu können?

Und gibt es tatsächlich einen Käufer, der bereit ist, 500.000 Euro zu bezahlen?

Erst danach lässt sich beurteilen, wie wertvoll die zusätzlichen 25.000 Euro tatsächlich sind.

Marktwert ist nicht gleich Nettoerlös

Für Verkäufer ist deshalb eine zweite Zahl oft interessanter als der reine Kaufpreis:

der Nettoerlös.

Angenommen, eine Immobilie könnte nach Modernisierungen für 420.000 Euro verkauft werden.

Im aktuellen Zustand liegt ein konkretes Angebot über 375.000 Euro vor.

Geplante Modernisierungen würden 25.000 Euro kosten.

Hinzu kommen mehrere Monate Vermarktungszeit und laufende Kosten.

Dann beträgt der tatsächliche wirtschaftliche Unterschied nicht einfach 45.000 Euro.

Die Investitionen und zusätzlichen Kosten müssen gegengerechnet werden.

Außerdem besteht keine Garantie, dass der gewünschte höhere Preis nach der Modernisierung tatsächlich erzielt wird.

Unter Marktwert verkaufen statt vorher sanieren?

Gerade bei älteren Häusern kann diese Strategie interessant sein.

Eigentümer stehen häufig vor der Entscheidung:

Dach reparieren, Heizung modernisieren, Badezimmer erneuern und anschließend verkaufen?

Oder das Objekt im bestehenden Zustand anbieten?

Größere Modernisierungen erhöhen den Kaufpreis nicht automatisch um ihre vollständigen Kosten.

Wer 60.000 Euro investiert, erhält beim Verkauf nicht zwangsläufig 60.000 Euro zusätzlich zurück.

Manche Käufer suchen sogar bewusst sanierungsbedürftige Immobilien, weil sie Ausstattung und Modernisierung selbst bestimmen möchten.

Deshalb sollte vor größeren Investitionen immer geprüft werden, ob sie tatsächlich einen wirtschaftlichen Mehrwert für den Verkauf schaffen.

Verkauf an einen direkten Immobilienankäufer

Eine weitere Möglichkeit ist der direkte Verkauf an ein Unternehmen oder einen professionellen Immobilieninvestor.

Ein solcher Käufer kalkuliert anders als ein privater Eigennutzer.

Kosten für Finanzierung, Sanierung, Risiken und einen möglichen späteren Weiterverkauf werden typischerweise berücksichtigt.

Deshalb kann ein Ankaufspreis unter dem Preis liegen, den ein privater Endkäufer möglicherweise zahlen würde.

Dafür kann der Verkäufer – abhängig vom konkreten Anbieter und Vertrag – beispielsweise von einem kürzeren Vermarktungsprozess oder einer Abwicklung ohne klassische Käufersuche profitieren.

Das sollte nüchtern als Tausch betrachtet werden:

Ein möglicherweise geringerer Kaufpreis gegen potenziell mehr Geschwindigkeit und weniger Vermarktungsaufwand.

Ob sich das lohnt, hängt von der Differenz zum realistischen Marktpreis ab.

Nicht jedes niedrige Angebot ist deshalb automatisch schlecht

Ein Angebot sollte nicht allein danach bewertet werden, wie weit es unter einer ursprünglichen Preisvorstellung liegt.

Ein niedrigeres Angebot eines finanziell geprüften Käufers kann beispielsweise interessanter sein als ein höheres Angebot, dessen Finanzierung unsicher ist.

Entscheidend können neben dem Kaufpreis auch sein:

Finanzierungssicherheit, gewünschter Übergabetermin, Bedingungen des Käufers, erforderliche Arbeiten vor Übergabe und Wahrscheinlichkeit eines tatsächlichen notariellen Abschlusses.

Der höchste genannte Betrag ist deshalb nicht zwangsläufig das wirtschaftlich beste Angebot.

Wann sollte man besonders vorsichtig sein?

Problematisch wird ein Verkauf unter Marktwert vor allem dann, wenn der Eigentümer den tatsächlichen Wert überhaupt nicht kennt.

Wer beispielsweise ein Haus für 300.000 Euro verkauft, obwohl ein realistischer Marktwert möglicherweise bei 450.000 Euro liegt, verzichtet auf eine erhebliche Vermögensposition.

Das kann eine bewusste Entscheidung sein.

Sie sollte aber bewusst getroffen werden.

Vor einem deutlich reduzierten Verkaufspreis kann deshalb eine unabhängige Wertermittlung oder fachkundige Bewertung sinnvoll sein.

Das gilt insbesondere bei wertvollen Grundstücken, Mehrfamilienhäusern, Erbimmobilien und außergewöhnlichen Objekten.

Immobilie unter Marktwert an Kinder verkaufen

Hier wird das Thema rechtlich und steuerlich wesentlich sensibler.

Eltern können beispielsweise beschließen, ein Haus im Wert von 500.000 Euro für 300.000 Euro an ein Kind zu übertragen.

Wirtschaftlich erhält das Kind damit einen erheblichen Vermögensvorteil.

Ein Verkauf mit einem entgeltlichen und einem unentgeltlichen Anteil kann steuerlich als sogenannte gemischte Schenkung relevant werden. Die Finanzverwaltung berücksichtigt solche Konstellationen ausdrücklich. (Bundesministerium der Finanzen)

Deshalb sollte ein Familienverkauf deutlich unter Wert nicht wie ein gewöhnlicher Verkauf an einen fremden Dritten behandelt werden.

Vor Vertragsabschluss können steuerliche und gegebenenfalls erbrechtliche Beratung sinnvoll sein.

Warum Schenkungsteuer eine Rolle spielen kann

Eine Schenkung setzt nach § 516 BGB grundsätzlich eine unentgeltliche Bereicherung voraus, über die sich die Beteiligten entsprechend einig sind. (Gesetze im Internet)

Bei einer Immobilienübertragung zu einem deutlich reduzierten Preis kann deshalb geprüft werden müssen, in welchem Umfang eine entgeltliche und in welchem Umfang eine unentgeltliche Übertragung vorliegt.

Das bedeutet nicht automatisch, dass tatsächlich Schenkungsteuer bezahlt werden muss.

Freibeträge, Verwandtschaftsverhältnis, frühere Schenkungen und weitere Umstände können entscheidend sein.

Eine pauschale Aussage wie „Ein Verkauf unter Marktwert ist steuerfrei“ wäre deshalb falsch.

Auch die Grunderwerbsteuer kann differenziert zu betrachten sein

Bei einem normalen Grundstückskauf wird die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nach der Gegenleistung bemessen. § 8 GrEStG enthält dafür die entsprechenden Bewertungsgrundsätze. (Gesetze im Internet)

Für Grundstücksschenkungen bestehen dagegen gesetzliche Ausnahmen. Bei Schenkungen unter Auflagen beziehungsweise gemischten Gestaltungen kann die steuerliche Behandlung differenzierter ausfallen. (Gesetze im Internet)

Zusätzlich bestehen beispielsweise Ausnahmen für bestimmte Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten sowie Verwandten in gerader Linie. Das Bundesfinanzministerium weist diese Ausnahmen ebenfalls aus. (Bundesministerium der Finanzen)

Gerade deshalb sollte der Kaufpreis innerhalb einer Familie nicht allein mit dem Ziel festgelegt werden, vermeintlich Steuern zu sparen.

Die Gesamtgestaltung ist entscheidend.

Erbrechtliche Folgen nicht übersehen

Eine vergünstigte Immobilienübertragung kann außerdem später erbrechtlich relevant werden.

Bei Schenkungen können beispielsweise Pflichtteilsergänzungsansprüche eine Rolle spielen. § 2325 BGB enthält hierzu Regelungen und eine grundsätzlich über zehn Jahre abschmelzende Berücksichtigung; bei Schenkungen an Ehegatten gelten Besonderheiten. (Gesetze im Internet)

Das ist insbesondere bei Familien mit mehreren Kindern relevant.

Beispiel:

Ein Kind erhält eine Immobilie deutlich unter ihrem tatsächlichen Wert.

Die anderen Kinder erfahren davon erst später.

Dann kann die Frage entstehen, welcher Teil der damaligen Übertragung entgeltlicher Verkauf und welcher Teil wirtschaftlich eine Zuwendung war.

Solche Fragen sollten besser vor der notariellen Übertragung geklärt werden als Jahre später innerhalb einer Erbauseinandersetzung.

Verkauf unter Wert bei finanzierten Immobilien

Besteht noch ein Immobiliendarlehen, kommt ein weiterer Faktor hinzu.

Der Verkaufspreis muss nicht nur mit dem Marktwert verglichen werden.

Auch die noch offene Darlehensschuld ist relevant.

Angenommen:

Verkaufspreis: 320.000 Euro.

Noch offene Finanzierung: 350.000 Euro.

Dann reicht der Verkaufserlös allein rechnerisch nicht aus, um die Restschuld vollständig abzudecken.

Hinzu können abhängig von Vertrag und Situation weitere Kosten kommen.

Deshalb sollte vor einem Verkauf mit laufender Finanzierung zunächst mit der Bank geklärt werden, welcher Ablösebetrag tatsächlich besteht und wie die Grundschuld beziehungsweise Finanzierung im Verkaufsprozess behandelt wird.

Unter Marktwert verkaufen bei Scheidung oder Trennung?

Auch bei einer Trennung kann Geschwindigkeit eine große Rolle spielen.

Eine gemeinsam finanzierte Immobilie kann beide Parteien weiterhin wirtschaftlich miteinander verbinden.

Trotzdem sollte Zeitdruck nicht dazu führen, dass erhebliche Vermögenswerte ohne belastbare Bewertung verkauft werden.

Zunächst sollte geklärt werden:

Wie hoch ist der aktuelle Immobilienwert?

Welche Restschuld besteht?

Welche Verkaufskosten entstehen?

Welche Eigentumsanteile bestehen?

Gibt es Vereinbarungen zwischen den Beteiligten?

Kann einer der Eigentümer den Anteil des anderen übernehmen?

Gerade bei Konflikten kann eine unabhängige Bewertung helfen, Diskussionen über einen angeblich „richtigen“ Preis zu versachlichen.

Erbimmobilie schnell unter Wert verkaufen?

Nach einem Erbfall möchten Erben eine Immobilie manchmal möglichst schnell verkaufen.

Das kann nachvollziehbare Gründe haben.

Das Haus steht leer, mehrere Erben müssen Entscheidungen gemeinsam treffen oder niemand möchte sich um Sanierung und Vermietung kümmern.

Trotzdem sollte auch hier zunächst der Wert geklärt werden.

Bei einer Erbengemeinschaft kommt zusätzlich hinzu, dass nicht ein einzelner Miterbe allein über die gesamte Immobilie verfügen kann.

Je höher der Vermögenswert, desto wichtiger ist eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage.

Immobilie mit Mietern unter Marktwert verkaufen

Vermietete Immobilien werden häufig anders bewertet als leerstehende Objekte zur Eigennutzung.

Für Kapitalanleger sind unter anderem Mieteinnahmen, Kosten, Zustand und Rendite relevant.

Ein vermeintlich niedriger Preis kann deshalb schlicht Ausdruck einer anderen wirtschaftlichen Bewertung sein.

Auch bestehende Mietverhältnisse verschwinden durch den Verkauf grundsätzlich nicht einfach.

Ein niedrigerer Verkaufspreis bedeutet deshalb nicht automatisch, dass die Immobilie „verschenkt“ wird.

Entscheidend ist wieder der tatsächliche Marktwert unter Berücksichtigung des konkreten Zustands und der Nutzung.

Wie groß darf der Abschlag vom Marktwert sein?

Eine pauschale Grenze gibt es nicht.

Es wäre unseriös zu behaupten:

„10 Prozent unter Marktwert sind immer in Ordnung.“

oder:

„Ab 20 Prozent gilt ein Verkauf automatisch als Schenkung.“

Die rechtliche und steuerliche Beurteilung hängt von der konkreten Gestaltung und den Umständen des Einzelfalls ab.

Auch wirtschaftlich kann ein Abschlag von 5 Prozent bei einer bestimmten Immobilie sinnvoll sein, während 15 Prozent bei einer anderen Immobilie einen unnötig hohen Vermögensverlust darstellen könnten.

Entscheidend ist deshalb nicht eine beliebige Prozentzahl.

Entscheidend ist die Begründung für die Preisdifferenz.

Eine einfache Rechnung vor dem Verkauf

Vor der Entscheidung können Eigentümer drei Szenarien gegenüberstellen.

Variante A: Höchstpreisstrategie

Erwarteter Verkaufspreis minus Vermarktungs-, Finanzierungs-, Instandhaltungs- und gegebenenfalls Modernisierungskosten.

Variante B: marktgerechter Verkauf

Realistischer Verkaufspreis bei normaler Vermarktungsdauer minus entsprechende Kosten.

Variante C: schneller Verkauf

Konkretes kurzfristiges Kaufangebot minus deutlich geringere beziehungsweise vermiedene Folgekosten.

Damit entsteht eine bessere Entscheidungsgrundlage als durch den bloßen Vergleich von Kaufpreisen.

Wann kann sich ein Verkauf unter Marktwert tatsächlich lohnen?

Ein niedrigerer Preis kann wirtschaftlich nachvollziehbar sein, wenn dadurch ein konkreter Vorteil entsteht.

Beispiele können sein:

• erhebliche laufende Kosten werden vermieden,
• eine teure Sanierung entfällt,
• Finanzierungskosten werden früher beendet,
• eine komplizierte Vermarktung wird vermieden,
• schnelle Liquidität besitzt einen hohen persönlichen Wert,
• ein zuverlässiger Käufer bietet hohe Transaktionssicherheit,
• eine bewusste Vermögensübertragung innerhalb der Familie ist geplant.

Aber in jedem dieser Fälle sollte bekannt sein, auf welchen möglichen Mehrerlös verzichtet wird.

Nur dann lässt sich beurteilen, ob der erhaltene Vorteil den Preisabschlag rechtfertigt.

Wann sollte man besser nicht unter Marktwert verkaufen?

Besondere Zurückhaltung ist angebracht, wenn überhaupt kein Zeitdruck besteht und gleichzeitig der Immobilienwert nicht belastbar bekannt ist.

Dasselbe gilt, wenn nur ein einziges Kaufangebot vorliegt.

Auch Aussagen wie „Ihre Immobilie ist schwer verkäuflich“ sollten nicht ungeprüft übernommen werden, wenn sie ausschließlich von der Person stammen, die das Objekt anschließend selbst günstig erwerben möchte.

Interessenkonflikte sind möglich.

Eine unabhängige Einschätzung oder mehrere Vergleichsangebote können deshalb gerade bei einem Direktankauf sinnvoll sein.

Sieben Schritte vor einem Verkauf unter Marktwert

1. Marktwert feststellen

Zuerst muss bekannt sein, wovon überhaupt ein Abschlag vorgenommen wird.

2. Verkaufsgrund definieren

Geht es um Geschwindigkeit, Liquidität, Sanierungsvermeidung oder eine Familienübertragung?

3. Kosten des Wartens berechnen

Zeit sollte in Euro übersetzt werden.

4. Mehrere Verkaufsszenarien vergleichen

Nicht nur ein Angebot betrachten.

5. Nettoerlös berechnen

Der höchste Kaufpreis ist nicht automatisch der höchste wirtschaftliche Erlös.

6. Steuerliche und rechtliche Besonderheiten prüfen

Insbesondere bei Angehörigen, Schenkungsanteilen, Erbschaften oder besonderen Eigentumskonstellationen.

7. Erst danach den Kaufpreis festlegen

Der Preis sollte Ergebnis der Analyse sein – nicht deren Ausgangspunkt.

Fazit: Immobilie unter Marktwert verkaufen kann sinnvoll sein – aber nur bewusst

Eine Immobilie unter Marktwert zu verkaufen, ist weder grundsätzlich falsch noch grundsätzlich empfehlenswert.

Entscheidend ist, warum der Eigentümer auf einen Teil des möglichen Verkaufspreises verzichtet.

Wer dadurch erhebliche Sanierungskosten vermeidet, laufende Belastungen beendet oder einen deutlich schnelleren und verlässlicheren Verkauf erreicht, kann wirtschaftlich durchaus sinnvoll handeln.

Problematisch wird ein Verkauf unter Marktwert dagegen, wenn der Eigentümer den tatsächlichen Wert seiner Immobilie überhaupt nicht kennt.

Besondere Vorsicht ist außerdem bei Verkäufen innerhalb der Familie erforderlich. Eine erhebliche Differenz zwischen Immobilienwert und Gegenleistung kann steuerliche und erbrechtliche Folgen haben und sollte vor Vertragsabschluss individuell geprüft werden.

Die zentrale Frage lautet deshalb nicht: „Wie bekomme ich unbedingt den höchsten Preis?“

Sondern: „Welcher Nettoerlös ist für meine persönliche Situation, meinen Zeitrahmen und mein Risiko wirtschaftlich am sinnvollsten?“

Immobilie unter Marktwert verkaufen-Immobilieneigentümer vergleicht Kaufangebote und Marktwert vor dem Hausverkauf zur Frage, wann ein Immobilienverkauf unter dem Marktwert wirtschaftlich sinnvoll sein kann.