Auch bei kleineren Umbauten kann die Unterstützung eines Architekten sinnvoll oder – abhängig vom Vorhaben – für bestimmte Planungs- und Genehmigungsaufgaben erforderlich sein. Typische Projekte sind Grundrissänderungen, Anbauten, Dachausbauten, Wanddurchbrüche oder Veränderungen an bestehenden Gebäuden. Allerdings übernimmt nicht jedes Architekturbüro kleine Aufträge. Wer Projektumfang, vorhandene Unterlagen und gewünschte Leistungen bereits bei der ersten Anfrage konkret beschreibt, erleichtert die Suche nach einem passenden Architekten.
Wie finde ich einen Architekten für einen kleinen Umbau?
Ein neues Zimmer im Dachgeschoss, eine größere Fensteröffnung, ein Anbau oder ein veränderter Grundriss: Nicht jedes Bauvorhaben ist ein kompletter Neubau.
Trotzdem können auch vermeintlich kleine Veränderungen planerische, konstruktive oder baurechtliche Fragen auslösen.
Die HOAI berücksichtigt ausdrücklich nicht nur Neubauten, sondern unter anderem auch Erweiterungsbauten, Umbauten, Modernisierungen, Instandsetzungen und Instandhaltungen im Leistungsbild Gebäude und Innenräume.
Doch für Eigentümer entsteht häufig ein anderes Problem:
Wie findet man einen Architekten, wenn das eigene Projekt für viele Büros vergleichsweise klein ist?
Was gilt überhaupt als kleiner Umbau?
Eine feste allgemeingültige Kostengrenze für einen „kleinen Umbau“ gibt es nicht.
Im Alltag kann damit beispielsweise gemeint sein:
- Veränderung eines Grundrisses
- Dachausbau
- kleiner Anbau
- neue oder größere Fenster- und Türöffnungen
- Zusammenlegung von Räumen
- Wanddurchbruch
- Umbau eines Einfamilienhauses
- Umgestaltung einzelner Gebäudebereiche
- Modernisierung einer Bestandsimmobilie
- Anpassung eines Hauses an veränderte Wohnbedürfnisse
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen umgangssprachlicher und fachlicher Verwendung des Begriffs „Umbau“.
Nach § 2 HOAI sind Umbauten Umgestaltungen eines vorhandenen Objekts mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand.
Nicht jede kleinere handwerkliche Veränderung ist deshalb automatisch ein Umbau im Sinne dieser Definition.
Braucht man für einen kleinen Umbau überhaupt einen Architekten?
Das hängt vom konkreten Vorhaben ab.
Bei rein gestalterischen oder einfachen handwerklichen Arbeiten ist nicht automatisch eine umfassende Architektenplanung erforderlich.
Anders kann es aussehen, wenn beispielsweise:
- die Gebäudekonstruktion verändert wird,
- tragende Bauteile betroffen sein könnten,
- ein Anbau geplant wird,
- das Dachgeschoss baulich verändert werden soll,
- eine Nutzungsänderung vorgesehen ist,
- genehmigungsrechtliche Fragen entstehen,
- detaillierte Planungsunterlagen benötigt werden.
Dabei muss außerdem unterschieden werden, welcher Fachplaner für welche Aufgabe benötigt wird.
Geht es beispielsweise um die Tragfähigkeit einer Wand oder eines Bauteils, kann zusätzlich ein Tragwerksplaner erforderlich sein.
Wichtig: Baurecht ist nicht überall identisch
Ob eine konkrete Maßnahme genehmigungsfrei, verfahrensfrei oder genehmigungspflichtig ist, lässt sich nicht für sämtliche Umbauten in Deutschland pauschal beantworten.
Das Bauordnungsrecht liegt wesentlich bei den Bundesländern. Zusätzlich können unter anderem Bebauungspläne, örtliche Satzungen und Besonderheiten des Grundstücks oder Gebäudes relevant sein.
„Kleiner Umbau“ bedeutet daher nicht automatisch „keine Genehmigung erforderlich“.
Warum nehmen manche Architekten kleine Projekte nicht an?
Ein kleines Bauprojekt bedeutet nicht zwangsläufig einen entsprechend kleinen Planungsaufwand.
Auch bei einem begrenzten Umbau können zunächst Unterlagen geprüft, der vorhandene Bestand erfasst, Varianten entwickelt und technische oder baurechtliche Fragen geklärt werden.
Hinzu kommen Abstimmungen mit Auftraggebern und gegebenenfalls weiteren Fachplanern.
Deshalb können sich Architekturbüros hinsichtlich der bevorzugten Projektgröße deutlich unterscheiden.
Manche Büros konzentrieren sich auf größere Neubauten oder gewerbliche Projekte. Andere haben sich gerade auf Umbau, Sanierung und Bauen im Bestand spezialisiert.
Die Bundesarchitektenkammer beschreibt Sanierungen und Umbauten von Bestandsgebäuden ausdrücklich als Tätigkeitsbereich von Architektinnen und Architekten.
Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht:
„Ist mein Projekt zu klein für einen Architekten?“
Sondern:
„Welches Architekturbüro übernimmt Projekte dieser Art und Größenordnung?“
Welche Architekten sind für kleine Umbauten interessant?
Bei der Suche sollten Eigentümer besonders auf die bisherigen Tätigkeitsschwerpunkte eines Büros achten.
Ein Architekt mit zahlreichen großen Gewerbe- oder Neubauprojekten muss nicht zwangsläufig die passendste Anlaufstelle für einen kleinen Dachausbau sein.
Interessant können insbesondere Büros mit Erfahrung in folgenden Bereichen sein:
Bauen im Bestand: Bestehende Gebäude bringen andere Anforderungen mit sich als ein Neubau auf einem freien Grundstück.
Umbau und Modernisierung: Referenzen zeigen, ob vergleichbare Veränderungen bereits geplant wurden.
Wohngebäude: Für den Umbau eines Einfamilienhauses kann Erfahrung mit privaten Wohnprojekten relevant sein.
Sanierung: Besonders bei älteren Gebäuden können vorhandene Konstruktionen und frühere Umbauten eine wichtige Rolle spielen.
Kleine Projekte richtig anfragen
Eine Anfrage wie:
„Ich möchte etwas an meinem Haus umbauen. Haben Sie Zeit?“
liefert einem Architekturbüro nur wenige Informationen.
Besser ist eine kompakte Projektbeschreibung.
Beispielsweise:
„Wir möchten in unserem Einfamilienhaus das Dachgeschoss ausbauen und den bestehenden Grundriss verändern. Das Haus befindet sich in [Ort], Baujahr ca. [Jahr]. Vorhandene Grundrisse liegen vor. Wir suchen Unterstützung bei Planung und bei der Klärung, welche Genehmigungen und weiteren Fachplaner erforderlich sind.“
Damit kann ein Büro wesentlich schneller beurteilen, ob das Projekt grundsätzlich zum eigenen Leistungsspektrum passt.
Diese Informationen gehören in die erste Anfrage
Eigentümer sollten möglichst folgende Angaben machen:
| Information | Warum sie hilfreich ist |
|---|---|
| Standort | Zeigt Entfernung und regionalen Bezug |
| Gebäudetyp | Zum Beispiel Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus |
| Baujahr | Gibt erste Hinweise auf den Bestand |
| Geplanter Umbau | Macht den Projektumfang verständlich |
| Vorhandene Pläne | Erleichtern die erste Einschätzung |
| Fotos | Zeigen die aktuelle Situation |
| Gewünschter Zeitraum | Hilft bei der Kapazitätsplanung |
| Gewünschte Leistung | Zeigt, welche Unterstützung gesucht wird |
Eine kurze, aber konkrete Anfrage ist meist hilfreicher als eine lange Nachricht ohne klare Projektbeschreibung.
Welche Unterlagen sind bei einem kleinen Umbau hilfreich?
Bei Bestandsgebäuden können insbesondere vorhandene Planunterlagen wertvoll sein.
Dazu gehören je nach Projekt:
- Grundrisse
- Schnitte
- Ansichten
- Lageplan
- frühere Genehmigungsunterlagen
- vorhandene statische Unterlagen
- Fotos des aktuellen Zustands
- Informationen zu früheren Umbauten
- eigene Skizzen
Fehlen alte Pläne, bedeutet das nicht automatisch, dass das Projekt nicht geplant werden kann. Allerdings kann dann eine genauere Bestandserfassung erforderlich werden.
Die Bundesarchitektenkammer behandelt die Bestandserfassung ausdrücklich als wichtigen Bestandteil des Planens und Bauens im Bestand.
Wer ist bei einem Wanddurchbruch zuständig?
Der Wunsch nach einem Wanddurchbruch ist ein typisches Beispiel dafür, warum die Größe einer Baumaßnahme wenig über ihre fachliche Bedeutung aussagt.
Zunächst muss geklärt werden, ob die Wand eine konstruktive Funktion besitzt.
Bei Eingriffen in tragende Bauteile kann eine fachgerechte Beurteilung beziehungsweise Tragwerksplanung erforderlich sein.
Ein Architekt kann beispielsweise die geplante räumliche Veränderung in die Gesamtplanung einordnen. Für den statischen Nachweis ist je nach Aufgabe und landesrechtlichen Anforderungen ein entsprechend qualifizierter Tragwerksplaner relevant.
Ein Handwerksunternehmen sollte eine ungeklärte Tragfähigkeit nicht einfach durch Vermutung ersetzen.
Architekt für einen Dachausbau
Ein Dachausbau kann deutlich komplexer sein, als es zunächst erscheint.
Mögliche Themen sind:
- Tragwerk
- Wärmeschutz
- Brandschutz
- Belichtung
- Treppen
- Rettungswege
- Raumhöhen
- Dachflächenfenster oder Gauben
- Genehmigungsrecht
Welche Anforderungen tatsächlich gelten, hängt vom Gebäude und vom jeweiligen Landesrecht ab.
Deshalb sollte vor Beginn geklärt werden, welche Planung und welche Nachweise für das konkrete Vorhaben benötigt werden.
Architekt für einen kleinen Anbau
Auch ein kleiner Anbau verändert das bestehende Gebäude.
Neben der Gestaltung können beispielsweise Grundstücksgrenzen, Abstandsflächen, planungsrechtliche Vorgaben, Konstruktion und energetische Anforderungen relevant werden.
Die Größe allein entscheidet daher nicht darüber, wie einfach ein Projekt planerisch oder genehmigungsrechtlich ist.
Gerade bei Anbauten kann eine frühe Prüfung verhindern, dass bereits weit entwickelte Vorstellungen später aufgrund rechtlicher oder technischer Rahmenbedingungen geändert werden müssen.
Architekt für Grundrissänderungen
Viele Eigentümer möchten ältere Häuser an heutige Wohnbedürfnisse anpassen.
Typische Wünsche sind:
- offene Küche
- größere Wohnbereiche
- zusätzliches Badezimmer
- Homeoffice
- Zusammenlegung kleiner Räume
- barriereärmere Raumaufteilung
Bei einer Grundrissänderung sollte frühzeitig geklärt werden, welche Wände verändert werden können und welche technischen Installationen betroffen sind.
Bei größeren Eingriffen können deshalb neben dem Architekten weitere Fachplaner erforderlich werden.
Was kostet ein Architekt bei einem kleinen Umbau?
Eine seriöse allgemeine Pauschale lässt sich nicht nennen.
Das Honorar hängt unter anderem davon ab, welche Leistungen tatsächlich beauftragt werden, wie komplex das Projekt ist und welche Honorarvereinbarung getroffen wird.
Die HOAI unterteilt das Leistungsbild Gebäude und Innenräume in neun Leistungsphasen – von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung.
Nicht jedes Projekt erfordert jedoch automatisch die Beauftragung sämtlicher Leistungsphasen.
Für Umbauten und Modernisierungen enthält die HOAI außerdem besondere Regelungen. Bei Gebäuden kann bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Umbau- oder Modernisierungszuschlag von bis zu 33 Prozent auf das ermittelte Honorar in Textform vereinbart werden.
Deshalb sollten Eigentümer beim Vergleich von Angeboten immer fragen:
Welche konkreten Leistungen sind im angebotenen Honorar enthalten?
Muss ein Architekt alle Leistungsphasen übernehmen?
Nein.
Welche Leistungen beauftragt werden, hängt vom konkreten Projekt und Vertrag ab.
Bei einem kleinen Umbau kann beispielsweise zunächst nur eine begrenzte Planungs- oder Beratungsaufgabe benötigt werden. Bei einem umfangreicheren Eingriff können weitere Planungs-, Genehmigungs- oder Überwachungsleistungen hinzukommen.
Deshalb sollte vor der Beauftragung eindeutig festgelegt werden, was der Architekt tatsächlich übernehmen soll.
Architekt oder direkt zum Handwerker?
Das hängt von der Aufgabe ab.
Ein Handwerker ist Spezialist für die fachgerechte Ausführung seines Gewerks. Ein Architekt übernimmt dagegen planerische und koordinierende Aufgaben.
Bei einfachen Arbeiten kann ein geeigneter Fachbetrieb ausreichend sein.
Sobald jedoch Fragen zu Planung, Konstruktion, Genehmigung oder zum Zusammenspiel verschiedener Gewerke entstehen, kann zusätzliche planerische Unterstützung sinnvoll sein.
Bei Unsicherheit sollte die erforderliche Fachplanung geklärt werden, bevor bauliche Eingriffe vorgenommen werden.
7 Fehler bei der Suche nach einem Architekten für kleine Umbauten
1. Nur nach „Architekt in meiner Nähe“ suchen
Nähe ist hilfreich, aber die Erfahrung mit Umbauten kann wichtiger sein.
2. Das Projekt in der Anfrage nicht erklären
Ohne konkrete Informationen kann ein Büro schlecht einschätzen, ob es den Auftrag übernehmen kann.
3. Keine vorhandenen Pläne erwähnen
Alte Grundrisse oder Genehmigungsunterlagen können für Bestandsprojekte sehr hilfreich sein.
4. Nur nach dem Preis fragen
Ohne den Leistungsumfang zu kennen, sind Angebote kaum sinnvoll vergleichbar.
5. „Klein“ mit „einfach“ gleichsetzen
Auch eine einzelne bauliche Veränderung kann konstruktive oder rechtliche Fragen auslösen.
6. Statik und Architektur verwechseln
Je nach Vorhaben können unterschiedliche Fachplaner benötigt werden.
7. Mit dem Umbau beginnen, bevor wichtige Fragen geklärt sind
Insbesondere bei Eingriffen in Konstruktion oder genehmigungsrelevanten Veränderungen sollte vorher geklärt werden, welche Anforderungen gelten.
Checkliste: So finden Sie einen Architekten für einen kleinen Umbau
Bevor Sie ein Architekturbüro kontaktieren:
- Projekt in drei bis fünf Sätzen beschreiben
- Gebäudetyp und ungefähres Baujahr nennen
- Standort angeben
- vorhandene Pläne zusammentragen
- aktuelle Fotos vorbereiten
- gewünschten Umbau konkret beschreiben
- ungefähren Zeitrahmen nennen
- nach Erfahrung mit vergleichbaren Projekten fragen
- gewünschten Leistungsumfang besprechen
- Honorar und mögliche Zusatzleistungen klären
Damit wird aus einer allgemeinen Anfrage eine konkrete Projektanfrage.
Häufige Fragen
Übernimmt jeder Architekt kleine Umbauten?
Nein. Architekturbüros unterscheiden sich hinsichtlich Spezialisierung, Kapazität und bevorzugter Projektgröße. Deshalb lohnt sich die gezielte Suche nach Büros mit Erfahrung bei Umbauten und Bestandsgebäuden.
Ist ein kleiner Umbau automatisch genehmigungsfrei?
Nein. Aus der geringen Größe eines Projekts lässt sich nicht automatisch ableiten, dass keine öffentlich-rechtlichen Anforderungen bestehen. Welche Regeln gelten, hängt unter anderem vom Vorhaben und dem jeweiligen Bundesland ab.
Brauche ich für einen Wanddurchbruch einen Architekten?
Nicht jeder Wanddurchbruch erfordert dieselben Fachleistungen. Entscheidend ist unter anderem, ob tragende Bauteile betroffen sind und welche weiteren baulichen Veränderungen vorgesehen sind. Bei konstruktiven Eingriffen kann insbesondere eine fachkundige Tragwerksplanung erforderlich werden.
Kann ein Architekt nur die Planung übernehmen?
Grundsätzlich können unterschiedliche Leistungen vereinbart werden. Deshalb sollte konkret besprochen und vertraglich festgelegt werden, welche Aufgaben der Architekt übernimmt.
Lohnt sich ein Architekt für einen kleinen Umbau?
Das lässt sich nicht allein anhand der Projektkosten beurteilen. Je stärker eine Maßnahme Planung, Konstruktion, Genehmigung oder die Koordination verschiedener Arbeiten berührt, desto relevanter kann professionelle Planung werden.
Fazit: Auch kleine Umbauten brauchen den passenden Experten
Ein kleines Bauprojekt ist nicht automatisch ein einfaches Bauprojekt.
Dachausbau, Anbau, Wanddurchbruch oder Grundrissänderung können Fragen zu Planung, Konstruktion, Statik und Baurecht auslösen.
Entscheidend ist deshalb, einen Architekten zu finden, dessen Tätigkeitsschwerpunkt zum konkreten Vorhaben passt.
Eigentümer erhöhen ihre Chancen auf eine passende Rückmeldung, wenn sie bereits bei der ersten Kontaktaufnahme Projektart, Standort, vorhandene Unterlagen und gewünschten Leistungsumfang klar beschreiben.
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