Ein Dachausbau kann zusätzlichen Wohnraum schaffen, stellt Eigentümer aber vor planerische, konstruktive und baurechtliche Fragen. Ein Architekt kann den Bestand untersuchen, Ausbauvarianten entwickeln und – soweit beauftragt – die Planung und erforderliche Genehmigungsunterlagen bearbeiten. Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt insbesondere vom Bundesland und der konkreten Baumaßnahme ab. Neben dem Architekten können beispielsweise Tragwerksplaner oder weitere Fachplaner benötigt werden.
Wie finde ich einen Architekten, der meinen Dachausbau professionell planen und begleiten kann?
Ein bislang ungenutzter Dachboden bietet häufig Potenzial für zusätzlichen Wohnraum. Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Kinderzimmer oder sogar eine zusätzliche Wohneinheit können je nach Gebäude grundsätzlich denkbar sein.
Doch zwischen einem ungenutzten Dachraum und einem tatsächlich nutzbaren Wohnbereich liegen zahlreiche Planungsschritte.
Statik, Dämmung, Treppe, Belichtung, Brandschutz und möglicherweise eine Baugenehmigung können eine Rolle spielen. Wer einen Architekten für den Dachausbau finden möchte, sollte deshalb nicht nur nach räumlicher Nähe suchen, sondern insbesondere nach Erfahrung mit Bestandsgebäuden und vergleichbaren Umbauten.
Wann ist ein Architekt beim Dachausbau sinnvoll?
Nicht jede Arbeit unter einem Dach erfordert automatisch eine umfassende Architektenplanung.
Soll aus einem bisher nicht entsprechend genutzten Dachgeschoss jedoch neuer Wohnraum entstehen oder werden wesentliche Veränderungen am Gebäude vorgenommen, können verschiedene Fachfragen zusammenkommen.
Ein Architekt kann unter anderem dabei unterstützen:
- vorhandenen Bestand zu erfassen
- Nutzungsmöglichkeiten zu untersuchen
- Grundrisse zu entwickeln
- Treppen sinnvoll einzuplanen
- Dachflächenfenster oder Gauben zu berücksichtigen
- erforderliche Fachplaner einzubeziehen
- Genehmigungsfragen zu klären
- Ausführungsunterlagen zu erstellen
- Angebote und Vergabe vorzubereiten
- die Bauausführung zu begleiten
Welche Leistungen tatsächlich erforderlich sind, hängt vom konkreten Gebäude und Auftrag ab.
Die HOAI zählt Umbauten und Modernisierungen ausdrücklich zum Leistungsbild Gebäude und Innenräume. Die dort beschriebenen Grundleistungen sind in neun Leistungsphasen gegliedert. (Gesetze im Internet)
Was prüft ein Architekt vor einem Dachausbau?
Bevor detaillierte Pläne entstehen, sollte zunächst der vorhandene Dachraum betrachtet werden.
Dabei können unter anderem folgende Punkte relevant sein:
Raumhöhe: Bietet die vorhandene Dachform ausreichend nutzbare Fläche?
Dachkonstruktion: Wie ist der Dachstuhl aufgebaut und welche Veränderungen sind möglich?
Erschließung: Wo kann eine geeignete Treppe angeordnet werden?
Belichtung: Reichen vorhandene Fenster aus oder werden zusätzliche Dachflächenfenster beziehungsweise Gauben gewünscht?
Grundriss: Wie lässt sich die verfügbare Fläche sinnvoll nutzen?
Technik: Wie können Heizung, Elektroinstallation, Wasser und gegebenenfalls Abwasser integriert werden?
Wärmeschutz: Welche energetischen Anforderungen müssen berücksichtigt werden?
Brandschutz und Rettungswege: Welche Anforderungen ergeben sich aus Nutzung, Gebäude und Landesrecht?
Erst nach dieser Bestandsaufnahme lässt sich sinnvoll beurteilen, welche Ausbauvariante technisch und wirtschaftlich infrage kommt.
Braucht ein Dachausbau eine Baugenehmigung?
Diese Frage ist besonders wichtig – und lässt sich für Deutschland nicht mit einem pauschalen Ja oder Nein beantworten.
Das Bauordnungsrecht wird wesentlich durch die Bundesländer geregelt. Ob ein Dachausbau genehmigungspflichtig, verfahrensfrei oder in einem anderen Verfahren möglich ist, hängt deshalb vom jeweiligen Landesrecht und vom konkreten Vorhaben ab.
Relevant können beispielsweise sein:
- Änderung der bisherigen Nutzung
- neue Gauben
- Veränderungen der Dachform
- Eingriffe in tragende Bauteile
- zusätzliche Wohneinheiten
- Brandschutz
- Rettungswege
- Abstandsflächen
- örtliche Bebauungspläne oder Satzungen
- Denkmalschutz
Deshalb gilt:
Nicht davon ausgehen, dass ein Dachausbau automatisch genehmigungsfrei ist, nur weil sich der größte Teil der Arbeiten innerhalb des bestehenden Gebäudes abspielt.
Vor Beginn sollte geprüft werden, welche öffentlich-rechtlichen Anforderungen am konkreten Standort gelten.
Dachausbau und Nutzungsänderung
Ein besonders wichtiger Punkt ist die bisherige Nutzung des Dachgeschosses.
Ein vorhandener Dachboden ist nicht automatisch bereits als Wohnraum genehmigt.
Soll ein bisher anders genutzter Bereich künftig dauerhaft zu Wohnzwecken dienen, kann deshalb die baurechtliche Einordnung der geplanten Nutzung relevant werden.
Ob eine formelle Nutzungsänderung oder andere Genehmigung erforderlich ist, richtet sich wiederum nach dem jeweiligen Landesrecht und dem konkreten Bestand.
Ein Architekt mit Erfahrung im Bauen im Bestand kann diese Frage frühzeitig in die Planung einbeziehen.
Dachflächenfenster oder Gaube?
Bei vielen Dachausbauten stellt sich die Frage, wie ausreichend Licht und zusätzliche nutzbare Raumhöhe geschaffen werden können.
Dachflächenfenster
Dachflächenfenster lassen sich direkt in die geneigte Dachfläche integrieren.
Sie können viel Tageslicht ermöglichen und verändern die äußere Gebäudeform häufig weniger stark als eine große Gaube.
Trotzdem müssen unter anderem Konstruktion, Wärmeschutz und gegebenenfalls baurechtliche Anforderungen berücksichtigt werden.
Dachgaube
Eine Gaube kann zusätzliche Kopfhöhe und besser nutzbare Grundfläche schaffen.
Gleichzeitig stellt sie einen stärkeren Eingriff in Dach und Erscheinungsbild des Gebäudes dar.
Konstruktion, Gestaltung, Statik und Genehmigungsrecht können dadurch umfangreicher werden.
Welche Lösung geeigneter ist, lässt sich deshalb nicht ausschließlich anhand des Preises entscheiden.
Welche Rolle spielt die Statik?
Ein Dachausbau kann Veränderungen an der bestehenden Konstruktion erforderlich machen.
Das betrifft beispielsweise:
- neue Gauben
- größere Dachöffnungen
- Veränderungen am Dachstuhl
- neue Treppenöffnungen
- zusätzliche Lasten
- Eingriffe in tragende Bauteile
Für die Beurteilung und erforderliche Nachweise kann ein entsprechend qualifizierter Tragwerksplaner benötigt werden.
Architekt und Tragwerksplaner erfüllen dabei unterschiedliche Aufgaben.
Wer unsicher ist, welcher Fachplaner für welchen Bereich zuständig ist, kann hierzu auch den Beitrag „Architekt oder Bauingenieur: Wo liegt der Unterschied?“ lesen.
Wärmeschutz beim Dachausbau
Wird ein bisher unbeheizter Dachraum zu beheiztem Wohnraum ausgebaut, wird der Wärmeschutz zu einem zentralen Planungsthema.
Bei Änderungen an bestehenden Gebäuden gelten bundesrechtliche energetische Anforderungen. Welche konkreten Anforderungen greifen, hängt von der jeweiligen Maßnahme ab.
Die geltenden gesetzlichen Regelungen enthalten unter anderem Anforderungen an Dachflächen und Bauteile gegen unbeheizte Dachräume. Für bestimmte Änderungen an bestehenden Wohngebäuden nennt die einschlägige Anlage beispielsweise einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²·K) für betroffene Dachflächen. (Gesetze im Internet)
Welche Vorgaben im konkreten Dachausbau anzuwenden sind, sollte anhand des tatsächlichen Bauvorhabens fachlich geprüft werden.
Was kostet ein Dachausbau?
Eine belastbare Pauschalsumme lässt sich ohne Kenntnis des Gebäudes nicht nennen.
Die Gesamtkosten können erheblich davon abhängen, was tatsächlich gebaut werden soll.
Wichtige Kostenfaktoren sind beispielsweise:
- Größe des Dachgeschosses
- vorhandener Zustand
- Dachkonstruktion
- Dämmung
- Anzahl und Art der Fenster
- Gauben
- Treppe
- statische Veränderungen
- Elektroinstallation
- Heizung
- Sanitärinstallationen
- Trockenbau
- Bodenbeläge
- Innenausbau
- gewünschter Ausstattungsstandard
- Planungs- und Fachplanerleistungen
Ein einfacher Ausbau eines bereits gut geeigneten Dachraums ist deshalb nicht mit einem Projekt vergleichbar, bei dem Dachstuhl, Gauben, Treppe und Haustechnik umfangreich verändert werden.
Was kostet der Architekt für einen Dachausbau?
Auch das Architektenhonorar lässt sich nicht seriös mit einer einzigen Pauschale beantworten.
Entscheidend ist insbesondere, welche Leistungen beauftragt werden.
Die HOAI beschreibt für Gebäude neun Leistungsphasen – von der Grundlagenermittlung über Entwurfs- und Genehmigungsplanung bis zur Objektüberwachung und Objektbetreuung. Die Honorartafeln für Grundleistungen enthalten Orientierungswerte. (Gesetze im Internet)
Bei Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden kann bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad außerdem ein Umbau- beziehungsweise Modernisierungszuschlag von bis zu 33 Prozent auf das ermittelte Honorar in Textform vereinbart werden. (Gesetze im Internet)
Deshalb sollte bei einem Angebot immer geprüft werden:
Welche Leistungen sind tatsächlich enthalten?
Ein niedrigeres Honorar kann beispielsweise auch bedeuten, dass weniger Leistungen beauftragt werden.
Welche Leistungen kann ein Architekt übernehmen?
Je nach Projekt und Vertrag können unterschiedliche Leistungen vereinbart werden.
Die HOAI unterscheidet beim Leistungsbild Gebäude und Innenräume folgende neun Leistungsphasen:
| Leistungsphase | Inhalt |
|---|---|
| 1 | Grundlagenermittlung |
| 2 | Vorplanung |
| 3 | Entwurfsplanung |
| 4 | Genehmigungsplanung |
| 5 | Ausführungsplanung |
| 6 | Vorbereitung der Vergabe |
| 7 | Mitwirkung bei der Vergabe |
| 8 | Objektüberwachung |
| 9 | Objektbetreuung |
Nicht bei jedem Dachausbau müssen automatisch sämtliche Leistungsphasen beauftragt werden. (Gesetze im Internet)
Der konkrete Leistungsumfang sollte vor Vertragsabschluss eindeutig besprochen und vereinbart werden.
Welche Unterlagen braucht der Architekt?
Für ein erstes Gespräch sind vorhandene Informationen über das Gebäude besonders hilfreich.
Dazu können gehören:
- Grundrisse
- Schnitte
- Ansichten
- Lageplan
- alte Bauanträge oder Genehmigungsunterlagen
- statische Unterlagen
- vorhandene Dachstuhlpläne
- Fotos des Dachgeschosses
- Angaben zu früheren Umbauten
- eigene Wünsche und Skizzen
Sind keine vollständigen Bestandspläne vorhanden, kann eine Bestandserfassung erforderlich sein.
Wie finde ich einen Architekten für Dachausbau?
Bei der Auswahl sollte gezielt nach Erfahrung mit Umbauten und Bestandsgebäuden gesucht werden.
Interessante Referenzen sind beispielsweise:
- bereits ausgeführte Dachausbauten
- Dachgeschosswohnungen
- Altbausanierungen
- Gauben
- Aufstockungen
- Umbauten von Einfamilienhäusern
Fragen Sie beim ersten Kontakt konkret:
„Haben Sie bereits Dachausbauten an vergleichbaren Gebäuden geplant?“
Das ist aussagekräftiger als lediglich zu fragen, ob das Büro grundsätzlich Umbauten übernimmt.
Weitere Auswahlkriterien finden Sie im Ratgeber „Wie finde ich einen guten Architekten?“
So sollte die erste Anfrage aussehen
Eine konkrete Anfrage erleichtert dem Architekturbüro die Einschätzung des Projekts.
Beispiel:
„Wir möchten das bisher nicht zu Wohnzwecken ausgebaute Dachgeschoss unseres Einfamilienhauses in [Ort] ausbauen. Das Gebäude stammt ungefähr aus dem Jahr [Jahr]. Geplant sind zwei zusätzliche Räume und gegebenenfalls neue Dachflächenfenster beziehungsweise eine Gaube. Grundrisse und Fotos sind vorhanden. Wir suchen Unterstützung bei Planung und Klärung der Genehmigungssituation.“
Damit erhält das Büro bereits wesentliche Informationen.
Typische Fehler beim Dachausbau
Zu früh mit Bauarbeiten beginnen
Genehmigungs-, Statik- und Planungsfragen sollten vor wesentlichen Eingriffen geklärt sein.
Den vorhandenen Dachboden automatisch als Wohnraum betrachten
Die tatsächliche baurechtliche Nutzung sollte geprüft werden.
Statik zu spät berücksichtigen
Neue Öffnungen, Gauben oder Änderungen am Dachstuhl können konstruktiv relevant sein.
Treppe erst am Ende planen
Eine Treppe benötigt Platz und beeinflusst häufig auch den darunterliegenden Grundriss.
Nur die Ausbaukosten betrachten
Planung, Fachplaner und mögliche Genehmigungs- beziehungsweise Nachweiskosten gehören ebenfalls zur Gesamtbetrachtung.
Nur nach dem günstigsten Architekten suchen
Entscheidend ist nicht allein das Honorar, sondern auch, welche Leistungen enthalten sind und welche Erfahrung mit vergleichbaren Projekten besteht.
Checkliste vor dem Dachausbau
Vor dem Projektstart sollten Eigentümer insbesondere folgende Fragen klären:
- Wie soll das Dachgeschoss später genutzt werden?
- Welche Fläche steht tatsächlich zur Verfügung?
- Wie wird das Dachgeschoss erschlossen?
- Sind Änderungen am Dachstuhl geplant?
- Werden Gauben oder neue Dachflächenfenster benötigt?
- Muss die Statik geprüft werden?
- Welche energetischen Anforderungen gelten?
- Welche Brandschutzanforderungen sind relevant?
- Ist eine Genehmigung oder Nutzungsänderung erforderlich?
- Welche Fachplaner werden benötigt?
- Welche Architektenleistungen sollen beauftragt werden?
- Welches Gesamtbudget steht zur Verfügung?
Häufige Fragen zum Dachausbau
Brauche ich immer einen Architekten für den Dachausbau?
Nicht für jede einzelne handwerkliche Maßnahme. Sobald jedoch umfangreichere Planung, konstruktive Veränderungen oder genehmigungsrechtliche Fragen hinzukommen, kann professionelle Planung erforderlich oder sinnvoll sein.
Ist ein Dachausbau ohne Baugenehmigung möglich?
Das kann je nach Bundesland und konkreter Maßnahme möglich sein. Eine bundesweit allgemeingültige Aussage wäre jedoch falsch. Vor Baubeginn sollte die Situation für das konkrete Gebäude geprüft werden.
Wer prüft die Statik beim Dachausbau?
Für erforderliche statische Berechnungen beziehungsweise Tragwerksnachweise kommt ein entsprechend qualifizierter Tragwerksplaner in Betracht. Welche Nachweise erforderlich sind und wer sie erstellen darf, kann auch vom jeweiligen Landesrecht abhängen.
Kann ich einen Dachboden einfach zum Schlafzimmer machen?
Nicht automatisch. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein bisher anders genutzter Dachraum als Wohnraum genutzt werden darf, hängt vom konkreten Gebäude und den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen ab.
Was ist teurer: Dachflächenfenster oder Gaube?
Eine pauschale Antwort ist nicht sinnvoll. Eine Gaube stellt regelmäßig einen umfangreicheren baulichen Eingriff dar, aber die tatsächlichen Kosten hängen von Konstruktion, Größe, Ausführung und Gebäude ab.
Muss der Architekt den gesamten Dachausbau begleiten?
Nicht zwingend. Welche Leistungen der Architekt übernimmt, wird im konkreten Auftrag vereinbart.
Fazit: Dachausbau zuerst planen, dann bauen
Ein Dachausbau kann vorhandene Gebäudefläche besser nutzbar machen und zusätzlichen Wohnraum schaffen. Gleichzeitig können bereits scheinbar kleine Veränderungen Auswirkungen auf Statik, Wärmeschutz, Brandschutz und Genehmigung haben.
Deshalb sollte am Anfang nicht der Handwerkertermin stehen, sondern die Klärung der planerischen und rechtlichen Rahmenbedingungen.
Wer einen Architekten für den Dachausbau sucht, sollte besonders auf Erfahrung mit Bestandsgebäuden und vergleichbaren Ausbauprojekten achten. Ein gut vorbereitetes Erstgespräch mit vorhandenen Plänen, Fotos und konkreten Vorstellungen erleichtert die Auswahl.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Architektur-, Ingenieur- oder Rechtsberatung. Baurechtliche Anforderungen können je nach Bundesland, Kommune, Gebäude und konkretem Vorhaben unterschiedlich sein.
